20大城市地產(chǎn)對(duì)話峰會(huì)之建筑對(duì)話

會(huì)議主題：《中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力——20大典型城市地產(chǎn)對(duì)話峰會(huì)》
主辦單位：2004中國(guó)深圳（秋季）房地產(chǎn)交易會(huì)暨2004中國(guó)（深圳）住宅產(chǎn)業(yè)國(guó)際博覽會(huì)組委會(huì)

承辦單位：深圳市土地房產(chǎn)交易中心、深圳市房地產(chǎn)咨詢有限公司
協(xié)辦單位：深圳博思堂廣告有限公司、深圳市四和院房地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)、深圳市吉合田房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司
會(huì)議時(shí)間：2004年10月1日—10月3日
會(huì)議地點(diǎn)：深圳市高交會(huì)館

　　【潘迪】各位來(lái)賓，女士們、先生們，大家早上好！十分歡迎各位在10月2號(hào)的上午蒞臨2004深圳秋季房地產(chǎn)博覽會(huì)以及2004住宅博覽會(huì)高峰論壇現(xiàn)場(chǎng)。今天是我們本次高峰論壇的第三天，也是我們第四個(gè)高峰論壇的開(kāi)始，從昨天開(kāi)始我們論壇的主題轉(zhuǎn)向了中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力20大典型城市的高峰論壇，昨天我們來(lái)自全國(guó)各地的嘉賓在上午和下午分別就建筑和景觀進(jìn)行了對(duì)話，今天我們的主題將會(huì)繼續(xù)圍繞相關(guān)方面展開(kāi)，今天我們的主題是建筑對(duì)話。在論壇的開(kāi)始之前，首先我向各位介紹一下今天的兩位嘉賓主持。嘉賓之一他曾經(jīng)為深圳和全國(guó)各地的很多著名樓盤(pán)進(jìn)行了策劃包裝，他現(xiàn)在推出了全新的量販?zhǔn)降姆?wù)，以及區(qū)域投資這樣的理念。他曾經(jīng)為深圳的招商地產(chǎn)、金地、萬(wàn)科和百仕達(dá)等項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)策劃的指導(dǎo)。他所帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)就是深圳吉合田房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司，這位嘉賓就是總經(jīng)理石旭升先生；我們的另外一位嘉賓主持是來(lái)自傳媒界，也是我的老朋友，他1999年涉入地產(chǎn)協(xié)作，從此以后一發(fā)不可收，經(jīng)過(guò)幾年的耕耘在深圳以及全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)和傳媒地產(chǎn)等都有相當(dāng)?shù)挠绊懥?，他策劃的每一個(gè)樓盤(pán)都熱銷(xiāo)，他包裝的每一個(gè)企業(yè)都著名，他服務(wù)過(guò)的每一位發(fā)展商業(yè)都（延續(xù)）他就是深圳特區(qū)發(fā)地產(chǎn)部的主編蔡照明先生。接下來(lái)我們用熱烈的掌聲請(qǐng)出今天高峰論壇的兩位嘉賓主持，石旭升、蔡照明先生。

主持人石旭升、蔡照明

【石旭升】：尊敬的各位來(lái)賓，早上好，中國(guó)20大典型城市地產(chǎn)對(duì)話第三場(chǎng)建筑對(duì)話現(xiàn)在開(kāi)始，從昨天上午開(kāi)始，我們已經(jīng)開(kāi)始了社區(qū)對(duì)話，景觀對(duì)話。今天我們是第三場(chǎng)建筑對(duì)話。前面兩場(chǎng)的氣氛非常熱烈，希望我們今天上午能夠更上一層樓，出席今天的嘉賓有六位，第一位是深圳聯(lián)泰地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃建勛先生，第二位是大連友誼合升地產(chǎn)總經(jīng)理王禹先生，第三位是北京嘉恒投資集團(tuán)總經(jīng)理李磊先生；第四位是廈門(mén)海投房地產(chǎn)總經(jīng)理彭勝利先生，第五位是杭州華門(mén)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)高宏小姐；第六位是昆明銀海地產(chǎn)總經(jīng)理劉志偉先生。

今天來(lái)我們這里的六位嘉賓可以說(shuō)是既包括沿海的也包括內(nèi)地的，既包括南方的，也包括北方的。這次會(huì)議也體現(xiàn)了一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，這次會(huì)議認(rèn)為有三大特點(diǎn)：第一個(gè)特點(diǎn)就是注重實(shí)效，關(guān)注細(xì)節(jié)，因此我們這次請(qǐng)來(lái)的嘉賓與國(guó)內(nèi)的其他地產(chǎn)論壇不同，他們都是地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)戰(zhàn)派，而不是偶像派，這是一個(gè)特點(diǎn)。這個(gè)特點(diǎn)也是能夠保證我們?cè)谶@次活動(dòng)中能夠解決許多實(shí)際的問(wèn)題。這次大會(huì)的第二個(gè)特點(diǎn)就是強(qiáng)調(diào)南北交流、東西對(duì)話。隨著跨區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建產(chǎn)趨勢(shì)，我們?cè)絹?lái)越覺(jué)得一個(gè)道理，就是南方也需要向北方學(xué)習(xí)，南海也需要向內(nèi)地學(xué)習(xí)，這次活動(dòng)也給我們提供了這么一個(gè)機(jī)會(huì)，提供一個(gè)交流的機(jī)會(huì)。本次論壇的第三個(gè)特點(diǎn)就是強(qiáng)調(diào)交流和對(duì)話，強(qiáng)調(diào)臺(tái)上臺(tái)下的互動(dòng)，希望我們這次演講的六位嘉賓既要亮肌肉也要談自己的困惑。今天來(lái)這里的聽(tīng)眾實(shí)際上也是我們重要的嘉賓，也需要他們和臺(tái)上共同交流，既要抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，也希望能夠抱著批判的態(tài)度。甚至在我們這個(gè)會(huì)場(chǎng)能夠提出一些比較刁鉆的話題也是非常必要的。總而言之就是為了達(dá)到非常好的互動(dòng)和交流。下面演講將要開(kāi)始。

【蔡照明】：第一位開(kāi)始演講的嘉賓是深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)黃建勛先生，我先介紹一下這個(gè)企業(yè)，深圳這幾年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該說(shuō)是英雄輩出的時(shí)代，在之前深圳的地產(chǎn)比較著名的應(yīng)該都是做投資，做金融起家的。但是最近幾年在默默當(dāng)中我們成長(zhǎng)了一批以建筑起家的地產(chǎn)企業(yè)，這個(gè)就不多舉例了，非常多，也都非常著名。他們做的項(xiàng)目是以建筑起家，所以從產(chǎn)品上做的非常精細(xì)，包括建筑成本的控制。在這方面應(yīng)該說(shuō)是我們的一個(gè)代表企業(yè)就是深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)公司，他們最近在深圳香蜜湖投資了一個(gè)香域中央，應(yīng)該也是2004年深圳地產(chǎn)的一個(gè)代表作，下面就請(qǐng)黃建勛先生演講。

黃建勛

【黃建勛】：尊敬的各位來(lái)賓，大家好，今天我代表深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向大家介紹一些關(guān)于我們香域中央項(xiàng)目的情況。首先我介紹一下我們公司，深圳市聯(lián)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1997年，主要致力于聯(lián)泰在深圳片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前公司在深圳除了正在開(kāi)發(fā)的香蜜湖香域中央項(xiàng)目以外，同時(shí)在紅樹(shù)灣、大梅沙都有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。

（幻燈片）這是我們公司在深圳的一個(gè)戰(zhàn)略布局，大家請(qǐng)看一下。下來(lái)我們具體說(shuō)一下這個(gè)項(xiàng)目的情況。

我們這個(gè)項(xiàng)目從98年就已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)了，2000年5月在德國(guó)包豪斯舉辦的北京、上海、深圳二十一世紀(jì)都市成就展上，香域中央作為深圳規(guī)劃局推薦的四個(gè)項(xiàng)目之一——參展，其他三個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是深圳的總體規(guī)劃，一個(gè)是深圳的音樂(lè)廳，還有一個(gè)是萬(wàn)科四季花城。

香域中央位于香蜜湖的中心位置，緊靠著43萬(wàn)平方米的植物公園，這樣的居住用地在深圳市非常稀缺，而香蜜湖經(jīng)過(guò)這幾年已經(jīng)相當(dāng)成熟。我們這個(gè)項(xiàng)目在香蜜湖這個(gè)位置是交通非常便利，而又不靠近主干道，所以是一個(gè)非常安靜的地方。（圖）這是我們的區(qū)位圖。

我們的項(xiàng)目古具有非常優(yōu)越的環(huán)境資源，具有四大景觀資源：一個(gè)是香蜜湖，第二個(gè)是植物公園，還有一個(gè)是安托山，還有一個(gè)80萬(wàn)平米的綠化帶。我們的配套也非常的齊全，有高級(jí)中學(xué)，山姆會(huì)員店、天主教堂等等。下面我們一起來(lái)看看我們的建筑設(shè)計(jì)。

首先讓我們來(lái)看一下“香域中央”能給我們什么樣的印象，這么多年以來(lái)我們一直都在努力，怎么樣才能設(shè)計(jì)出一個(gè)能夠充分體現(xiàn)地塊價(jià)值而又具有差異化的高檔住宅精品，這是我們一直以來(lái)的一個(gè)思路。

（幻燈片）看看我們的項(xiàng)目概況，我們這個(gè)項(xiàng)目的總面積是67000平方米，總建筑面積是18萬(wàn)平方米，容積率是2.07，我們的覆蓋率非常低，只有17.9％，而綠化率達(dá)到58.6％，項(xiàng)目由10棟17單元組成，配套有小學(xué)、幼兒園、商場(chǎng)、雙會(huì)所、和游泳池。

一、看看我們的規(guī)劃理念，從規(guī)劃設(shè)計(jì)一開(kāi)始我們就給自己提出一個(gè)核心理念，怎么樣才能充分考慮項(xiàng)目和植物公園的相互關(guān)系，以求達(dá)到自然、建筑和人三者和諧交融。植物公園與“香域中央”就好比兩個(gè)握在一起的手，你中有我，我中有你，相互滲透，融為一體，所以在與植物公園接壤的450米中，我們開(kāi)出了五各視線通道，讓我們的小區(qū)與植物公園僅僅的連接在一起。

二、植物公園的標(biāo)高平均高于基地4米，為了使居民在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)時(shí)不至于被阻墻與公園的視線的交流，設(shè)計(jì)將利用半地下車(chē)場(chǎng)將整個(gè)小區(qū)的地面抬高了4米，形成了香域中央與公園的容納與溝通，而之間的澤田路變成了一個(gè)下沉式道路，避免了交通對(duì)小區(qū)的干擾。

三、為了讓我們的用戶能夠最大化的看到植物公園，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中通過(guò)底層全部架空4－6米，錯(cuò)位、轉(zhuǎn)折布置，曲線與直線板、點(diǎn)結(jié)合，使70％以上的住戶直接看到植物公園的景觀。

四、由于基地原是植物園的部分，通過(guò)開(kāi)山而成，高差起伏，在設(shè)計(jì)中將建筑層數(shù)從11、14、16、17、18、20、22、24、30層設(shè)置了9個(gè)不同高度，天際線非常豐富，層次錯(cuò)落，與植物公園的地貌相吻合，這同一片區(qū)內(nèi)是絕無(wú)僅有的。

（圖）看看我們的小區(qū)內(nèi)部空間營(yíng)造。我們?cè)谶@里提出了幾個(gè)規(guī)劃理念，

第一我們?nèi)莘e率非常低，只有2.07，建筑覆蓋率只有17.9％，這兩個(gè)指標(biāo)可能在我們這個(gè)香蜜湖的片區(qū)內(nèi)并不是最低的，但是這兩個(gè)指標(biāo)結(jié)合起來(lái)形成了我們這個(gè)小區(qū)的超低密度。

第二、我們的項(xiàng)目是八棟板式小高層和兩棟點(diǎn)式小高層組成，我們采用這種方法當(dāng)時(shí)的出發(fā)點(diǎn)就是為了保證了住戶的私秘性，將戶與戶的干擾減到最小，建筑基地是沿著基地的周邊布置的。把棟與棟之間的距離拉大。

第三、環(huán)境空間最大化，內(nèi)部的綠化率達(dá)到了58.6％，還不包括低層綠化，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候我們也留出了多個(gè)出口看植物公園，這樣就把我們的環(huán)境空間做到了無(wú)限延展。

第四、在規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中我們非常重視我們這個(gè)項(xiàng)目的精好性，就是我們盡可能地保證盡可能多地客戶能夠觀賞到植物公園，同時(shí)又能夠欣賞到小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境，把每一戶的景觀盡量做到最好。

第五、我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候采用了一些比較新的手法，我們的內(nèi)部環(huán)境主要是由兩個(gè)園林所組成：東園林和西園林，然后中間用一條比較大的景觀帶，大概有200多米長(zhǎng)，把兩個(gè)園林連接起來(lái)，使它們?nèi)跒橐惑w；其次還有三條次要的景觀線與外部產(chǎn)生聯(lián)系。

1、東園林是以會(huì)所和泳池為中心，四季都非常自然，生態(tài)與植物公園僅僅相連。

2、而西園林是半開(kāi)放式布局設(shè)計(jì)，視野通透，簡(jiǎn)約自然。

再來(lái)看看我們的單體設(shè)計(jì)。我們的立面設(shè)計(jì)采用了新古典主義造型，莊重的比例，見(jiàn)解的裝飾線條、素雅的色調(diào)、歐式的門(mén)廊、陽(yáng)臺(tái)、柱形式，營(yíng)造出高貴、大方、高品質(zhì)的住宅風(fēng)格。

我們的陽(yáng)臺(tái)都采用雙層高錯(cuò)層設(shè)計(jì)，使之充分成為空中花園，在建筑形成生態(tài)概念，每戶有效的怎么不算建筑面積20多平方米。

每個(gè)單元的電梯廳均有自然采光及通風(fēng)，改善了住宅質(zhì)量，消防條件大大提高。

戶型：1.戶型方正，通透，大面寬，短進(jìn)深，都能形成穿堂風(fēng)，大大的節(jié)省了能源，極大地改善了住宅內(nèi)部衛(wèi)生環(huán)境。

2.功能分區(qū)合理，客廳、餐廳分區(qū)明確，互不干擾，交通面積壓縮到最小，但走廊寬度達(dá)到1.4米，充分體現(xiàn)豪宅特點(diǎn)。

3.層高設(shè)計(jì)采用3米和3.1米，大大提高了居住的舒適度。

人行主入口：（圖）大家看看，我們沒(méi)有采用一般采用的那種非?？諘绲膹V場(chǎng)設(shè)計(jì)，而是在這里面有一個(gè)非常優(yōu)美的環(huán)境設(shè)計(jì)，讓我們的業(yè)主能夠通過(guò)這樣一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，慢慢走回家。

我們今天的論壇是建筑對(duì)話，我想我們這個(gè)項(xiàng)目也就是自然與建筑的一個(gè)對(duì)話。總的來(lái)說(shuō)，我們這個(gè)項(xiàng)目可以用八個(gè)子來(lái)概括，中心、稀缺、純凈、完美。我們稱(chēng)之為“香蜜湖·中央生活境界”。我們希望通過(guò)居住來(lái)改變我們的觀念，通過(guò)居住來(lái)改變我們的生活！謝謝大家！

【蔡照明】：董事長(zhǎng)先留步，有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是提出深圳聯(lián)泰地產(chǎn)進(jìn)入深圳，黃董事長(zhǎng)有何感想？

【黃建勛】：首先非常感謝大家對(duì)聯(lián)泰的關(guān)注，我們公司現(xiàn)在除了正在開(kāi)發(fā)的這個(gè)項(xiàng)目以外，在大梅沙、深圳灣都有非常優(yōu)秀的土地儲(chǔ)備，我想誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、品質(zhì)一直都是我們的準(zhǔn)則。接下來(lái)具體在深圳開(kāi)發(fā)我想我們會(huì)沿續(xù)以這種準(zhǔn)則廣大消費(fèi)者建筑更好的房產(chǎn)，為廣大消費(fèi)者建造更美好的生活。謝謝大家！

【蔡照明】：第二個(gè)問(wèn)題是問(wèn)聯(lián)泰地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？剛才黃董事長(zhǎng)回答第一個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，把第二個(gè)問(wèn)題也回答了，他們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是核心誠(chéng)信、專(zhuān)業(yè)。

【石旭升】：下面有請(qǐng)大連壹品星海的開(kāi)發(fā)商王禹董事長(zhǎng)演講，大家歡迎！

【蔡照明】：我看了王董事長(zhǎng)的項(xiàng)目我當(dāng)時(shí)感覺(jué)比較激動(dòng)，因?yàn)檫@是一個(gè)在大連比較靠海的項(xiàng)目。前天我們?cè)诮o萬(wàn)科做東海岸營(yíng)銷(xiāo)策略的時(shí)候提出一個(gè)概念就是“搶占海岸線”，在中國(guó)雖然有20多個(gè)城市是沿海的，但是在能夠居住的海岸線只有30公里，我們每個(gè)人所擁有的海岸線只能用厘米計(jì)算。所以說(shuō)我們的海岸線可以說(shuō)是進(jìn)入了厘米時(shí)代，我們對(duì)王總這個(gè)項(xiàng)目預(yù)祝它成功。

【石旭升】：大連這個(gè)壹品星海我本人親自看過(guò)，它最大的特色就是他的建筑群非常美，他建筑的進(jìn)深是超薄的，下面有請(qǐng)王董事長(zhǎng)為大家做精彩演講。

王禹

【王禹】：先請(qǐng)大家欣賞一下項(xiàng)目的大概情況（播放幻燈片）。這是一個(gè)三維動(dòng)畫(huà)，剛才那個(gè)鏡頭是我們的一個(gè)陽(yáng)光室（主臥室），我大概介紹一下這個(gè)項(xiàng)目，是坐落于大連市的星海灣廣場(chǎng)，南面是一個(gè)十萬(wàn)平方米的人造海灘，北面是大連市的臺(tái)山，左邊是亞洲第一大廣場(chǎng)——星海灣廣場(chǎng)，右邊是大連市的一級(jí)海濱公園——星海公園，本項(xiàng)目總建筑面積40萬(wàn)平方米，一期已建成了17萬(wàn)平方米，去年10月26日開(kāi)盤(pán)我們現(xiàn)在已經(jīng)銷(xiāo)售90％以上，平均售價(jià)7000元/平方米左右。

我們的景觀設(shè)計(jì)是由香港（貝爾高林）給設(shè)計(jì)的，大家現(xiàn)在看到的景觀主要是圍繞著海濱住宅的特色，進(jìn)行的海洋公園的設(shè)計(jì)。主要有深水區(qū)、淺水區(qū)、珊瑚區(qū)和海洋文化區(qū)四個(gè)區(qū)域。同時(shí)在這四個(gè)區(qū)域中結(jié)合了老人、婦女、兒童和正常業(yè)主的活動(dòng)空間。但這只是一個(gè)三維動(dòng)畫(huà)片，我們認(rèn)為還沒(méi)有完全表現(xiàn)到位，大連市是一個(gè)缺水的城市，我們也做了很多的水景，但是這不是一個(gè)真正的水景，是個(gè)假的水景，這個(gè)水景可以使我們北方的樓盤(pán)在冬天的和夏天的時(shí)候都能夠很好的看到水景的體現(xiàn)，不象有的水景到冬天就沒(méi)法看了。這是我們和南方的一個(gè)區(qū)別。

由于我們的集團(tuán)是有五星級(jí)酒店和房地產(chǎn)業(yè)和百高級(jí)貨業(yè)組成的，因此我們的管理是以酒店五星級(jí)管理為基礎(chǔ)，去開(kāi)展社區(qū)服務(wù)。我們的物業(yè)管理主要是倡導(dǎo)“全托付式”的物業(yè)管理，設(shè)置大堂副理的管理人員，客戶有問(wèn)題，你只要找到一個(gè)人就可以全部解決。

我把項(xiàng)目大致的背景跟大家介紹一下，來(lái)之前會(huì)議讓我們發(fā)言，提出的題目就是“建筑創(chuàng)新”。這個(gè)問(wèn)題讓我就想到我們?yōu)槭裁匆ㄖ?chuàng)新？為什么而做？其實(shí)我是開(kāi)發(fā)商，大家在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中我們不得不去創(chuàng)新，只有創(chuàng)新了才能超越別人，才能趕上別人。為什么要?jiǎng)?chuàng)新？為什么目的去創(chuàng)新呢？實(shí)際上我們不是一個(gè)設(shè)計(jì)公司，也不是一個(gè)學(xué)術(shù)探討。我們是為了企業(yè)的利益，企業(yè)的發(fā)展的目的去創(chuàng)新。因此來(lái)說(shuō)這個(gè)創(chuàng)新不是單純意義上的創(chuàng)新，而是市場(chǎng)有效性的創(chuàng)新。那么怎么創(chuàng)新呢？就是這個(gè)創(chuàng)新必須是建立在以往成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上有效的創(chuàng)新，有效的進(jìn)步，進(jìn)步大了其實(shí)客戶也不領(lǐng)情，那就需要進(jìn)步的恰到好處，市場(chǎng)上能夠熱烈的響應(yīng)。就是建立一個(gè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、制作基礎(chǔ)和市場(chǎng)反饋基礎(chǔ)上的東西。

所以我認(rèn)為建筑創(chuàng)新這個(gè)話題提的很好，但是確實(shí)很難講，很難表達(dá)的一個(gè)事情。我今天只好站在一個(gè)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)談建筑上創(chuàng)新的問(wèn)題。（幻燈片）

我先講一講我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)，為什么要這樣做規(guī)劃設(shè)計(jì)？怎么創(chuàng)新？剛才幾副圖片都是星海灣廣場(chǎng)的實(shí)景，這是我們項(xiàng)目的位置，大家可以看到這個(gè)區(qū)域就是壹品星海的位置，這個(gè)就是星海灣廣場(chǎng)，它前面是一個(gè)海洋公園，然后是十萬(wàn)平方米的人造沙灘，這就是海灣。這邊是國(guó)際游艇俱樂(lè)部和一級(jí)的星海浴場(chǎng)。這條路是大連市的第一大路——中山路。

首先我先講一下規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們知道規(guī)劃設(shè)計(jì)就象下棋的一個(gè)布局。如果你布的好的話，建筑擺開(kāi)了以后就會(huì)給他以后的生活創(chuàng)造一個(gè)良好的硬件環(huán)境。如果你布的不好，大家進(jìn)去生活，進(jìn)去體會(huì)這種感受的時(shí)候，可能就不是很人性化。

這個(gè)項(xiàng)目是占地13.6萬(wàn)平方米，容積率是3.5，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)課題比較難。容積率比較高，容積率高的情況下還要做的比較舒服，所以第一怎么樣把高的容積率實(shí)現(xiàn)，同時(shí)讓小區(qū)里感應(yīng)的容積率要小、要低，就是建筑的密度要低。因此我們?cè)谶@里考慮設(shè)計(jì)的安排是中間這一部分和前面這一部分主要是以9－12層的小高層為主，中間是19－2、30多層的大高層為主，實(shí)際上這個(gè)小區(qū)里面每個(gè)樓間距的距離都是按照小高層的距離處理的。因此當(dāng)人在這個(gè)區(qū)域行走活動(dòng)的時(shí)候感覺(jué)到的是小高層的距離和容積率。因此高容積率就被我們徹底的處理，使它在周邊邊界上房屋拔高解決小區(qū)感受容積率低，實(shí)際容積率高的問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題是看海的問(wèn)題，大家都知道我們前面是海岸線，海洋公園，有非常好的景色。怎么樣使更多的住戶能看到海，能看到非常好的海，海景視野非常大，這是很重要的。這個(gè)問(wèn)題我們也動(dòng)了不少腦筋，大家都知道，象我這樣一個(gè)樓盤(pán)土地的話，應(yīng)該說(shuō)它的南北縱深是比較大的。南北縱深大了以后，擺樓房擺一排兩排是不可以的，還要三、四排的擺下去。如果我們做高層點(diǎn)式的話，就會(huì)一個(gè)一個(gè)擋下去，最后大家只好在縫里看，這樣看海的效果在市場(chǎng)上也是多見(jiàn)的，并不少見(jiàn)。我們這里考慮的就是使整個(gè)的區(qū)域以小高層來(lái)打底，周邊做一個(gè)大的高層，利用道路區(qū)分，把看海的視角閃開(kāi)。而且看海的角度都是超過(guò)90度的視角來(lái)看的，比在縫里看的多得多。

項(xiàng)目前面還有一個(gè)海洋公園也有一些低層建筑，這樣如果都閃開(kāi)也是看不到海，低層可能會(huì)有一些遮擋，這樣我們主要是把中間的低層做起來(lái)，它不會(huì)對(duì)我們其他的房間造成新的遮擋。我們的設(shè)計(jì)、規(guī)劃原則就叫“空間低密度”，大家都知道一個(gè)概念就是規(guī)劃要做低密度，但是我們往往擺規(guī)劃的時(shí)候是在平面上，而不是在立體空間上，這次我們的方案主要的新意是在立體空間上去考慮空間密度，而不是在平面上。

因?yàn)檫@個(gè)社區(qū)是40萬(wàn)建筑面積，我們要設(shè)置很多的出入口，車(chē)輛的流動(dòng)，才能把這么多人在上下班的很短時(shí)間內(nèi)疏散出去，這里有上萬(wàn)人口，車(chē)輛的擁有率非常高。所以我們?cè)谝?guī)劃的時(shí)候也采取了這樣的決定，把整個(gè)的地下進(jìn)行大的開(kāi)發(fā)。這樣就把整個(gè)人車(chē)徹底的分流了，使交通的組織能夠比較暢順，因?yàn)槲覀冞@個(gè)樓盤(pán)在大連是屬于中產(chǎn)階級(jí)的定位，使這種階層的人考慮到私秘性的問(wèn)題，所以把私秘性也解決了。很多人回家的時(shí)候在地下停車(chē)，然后直接就回家了，電梯在地下室里走。所以我們也是一個(gè)雙大堂，雙入口的社區(qū)規(guī)劃，同時(shí)因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)又不可能開(kāi)太多的車(chē)庫(kù)和出入口，所以我們采取了單向可變的車(chē)道組織。由于時(shí)間關(guān)系我不能太詳細(xì)的介紹，我大概就把我們規(guī)劃上創(chuàng)新的情況給大家說(shuō)一下。

另外可以值得一提的是，我們這體做了一棟小戶型，我們定位在大連人的休閑、渡假第二居所，你可能買(mǎi)一套海濱的住宅要花一百萬(wàn)以上，那么你買(mǎi)一個(gè)小戶型的休閑渡假可能需要四、五十萬(wàn)就可以了，而且還有精裝修。所以我們就設(shè)計(jì)了這樣的一個(gè)五號(hào)樓，這個(gè)樓我們做的時(shí)候也是一個(gè)創(chuàng)新的，是一個(gè)原創(chuàng)的東西，所有的房間都朝向東南或者是西南的，而且這樣的一個(gè)設(shè)計(jì)，使以往我們?cè)O(shè)計(jì)的小戶型要么南向、要么北向、要么東向、要么西向的時(shí)候。把不通風(fēng)的問(wèn)題也解決了，同時(shí)我們是3.9米的進(jìn)深的高度，利用3.9米的空間使一個(gè)房間的空間有兩個(gè)空間的使用情況，甚至就是贈(zèng)送一部分的面積，因此推向市場(chǎng)以后反映非常良好，現(xiàn)在已經(jīng)100％銷(xiāo)售了。這個(gè)應(yīng)該說(shuō)也是我們的一個(gè)創(chuàng)新，原創(chuàng)的東西。

因?yàn)槲覀兪谴笮秃０渡鐓^(qū)，所以在頂層設(shè)計(jì)方面我們采取的是退臺(tái)式的設(shè)計(jì)，打造出陽(yáng)光無(wú)敵觀海平臺(tái)，同時(shí)在公用空間也設(shè)置了公用的上人的屋面，這樣使我們社區(qū)看海景不是很好的住戶，能夠有一個(gè)公用的空間，領(lǐng)著他的客人去感受這個(gè)小區(qū)優(yōu)越的地理位置和良好的周邊環(huán)境。這是規(guī)劃的情況，我不知道時(shí)間允不允許，我就再講一點(diǎn)。

（幻燈片）這是我們的一個(gè)外立面的情況，這個(gè)外立面也是結(jié)合了大型海洋生活社區(qū)的特點(diǎn)，一個(gè)波浪形的，流動(dòng)的曲線，其實(shí)大家看到的這個(gè)曲面是比較簡(jiǎn)潔明快的。但是做起來(lái)以后，對(duì)建筑成本的提高，對(duì)外墻磚的要求和色彩的要求都是比較高的，都是需要考慮這種變化的。

我們這里應(yīng)該說(shuō)每一個(gè)樓都介紹也來(lái)不及，我舉一個(gè)例子說(shuō)一下，比方說(shuō)我們的一號(hào)樓，我們剛才看到的動(dòng)畫(huà)片中有主臥室是帶有一個(gè)圓形陽(yáng)光室的，我們?cè)谝惶?hào)樓設(shè)計(jì)的時(shí)候，也把陽(yáng)光室設(shè)計(jì)到了客廳里面去，這樣使得觀海的效果基本上是在270度以上，效果比較好。

（幻燈片）這個(gè)是一號(hào)樓，在客廳里面有陽(yáng)光室，而且半徑非常大，有3米多的半徑，人站在窗前的時(shí)候可以270度以上的來(lái)觀海景。同時(shí)我們有一個(gè)樓內(nèi)的躍層，這個(gè)不是簡(jiǎn)單的一躍二的做法，我們是半層躍一層的做法。使得樓層之間的關(guān)系非常合理。同時(shí)考慮到適用性的問(wèn)題，做了一些錯(cuò)層的處理，這些問(wèn)題在建筑結(jié)構(gòu)上都需要花費(fèi)心思的，能夠調(diào)整的好，又不多花錢(qián)，這也是我們創(chuàng)新的一個(gè)方面。

壹品星海戶型設(shè)計(jì)追求的是全明設(shè)計(jì)，實(shí)際上我們這個(gè)友誼合升壹品星海項(xiàng)目我們一直追求的是全民設(shè)計(jì)，所有的房間只要你是房間就是明的，不管你是主衛(wèi)還是次衛(wèi)，不管這個(gè)房間是書(shū)房還是什么都一定要是明的，同時(shí)我們?cè)谛l(wèi)生間的處理采用的是下沉式的衛(wèi)生間的處理，包括他的煙道，以往我們用的煙道占的空間比較大，衛(wèi)生間了顯得比較局促。同時(shí)房間之內(nèi)容易有回風(fēng)，現(xiàn)在我們采用了一種專(zhuān)利的產(chǎn)品基本上把這個(gè)問(wèn)題都解決了，占地面積又小。同時(shí)我們又借鑒了非典期間的陶大樓盤(pán)的教訓(xùn)，我們做地漏的產(chǎn)品都是專(zhuān)利的產(chǎn)品，是防串味的產(chǎn)品，因?yàn)楦邔颖容^高，沖水下來(lái)以后風(fēng)就失去了，就容易串味。

同時(shí)在戶型設(shè)計(jì)上我們是站在業(yè)主的角度上去設(shè)計(jì)的，使每一個(gè)尺寸都能夠盡量的節(jié)省，這樣使客戶在買(mǎi)我們房子的時(shí)候買(mǎi)房的面積率是最小，但是功能滿足量是最高的，花錢(qián)最少。所以我們有一句話叫“毫厘必究”。比方說(shuō)電視機(jī)的對(duì)角線，比方說(shuō)玄關(guān)的尺寸到底是多少，餐廳是多少，陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)之間的搭配關(guān)系每一個(gè)細(xì)節(jié)我們都是非常計(jì)較的，能考慮到這些問(wèn)題就說(shuō)明我們?cè)谠O(shè)計(jì)過(guò)程中都進(jìn)行了細(xì)致的研究。

大家說(shuō)在別的項(xiàng)目買(mǎi)的房子三室兩廳可能需要很大的面積，比方是150平方米，在我們這里同樣的功能可能就130平方米，其實(shí)大家都知道，東西我們叫開(kāi)間，南北叫進(jìn)深，如果開(kāi)間定了的情況下，比方是10米，進(jìn)深每增加一米就增加了10％的面積，這樣的話當(dāng)你設(shè)計(jì)的好的時(shí)候，我們做的都是小進(jìn)深的處理，這樣就給客戶提供了非常高的含積量的產(chǎn)品。所以開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)的時(shí)候能夠做到這一點(diǎn)你的產(chǎn)品就能夠得到市場(chǎng)熱烈的響應(yīng)。

我們的高層設(shè)計(jì)都是30層的設(shè)計(jì)，百米高層在建筑上有一個(gè)要求就是高寬比，如果高寬比不對(duì)的話，可能房子的穩(wěn)定性不好。我們做的高層也是按照小高層的進(jìn)深處理的，這樣我們的高寬比不夠。所以我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)處理的時(shí)候就進(jìn)行了一些特殊的針對(duì)性的對(duì)待。同時(shí)把結(jié)構(gòu)上的考慮把它變成功能上的使用。使得北面的疏散和通風(fēng)的陽(yáng)臺(tái)，大家也非常的接受。因此我們講在戶型設(shè)計(jì)、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面應(yīng)該說(shuō)有很多方面的考慮，包括我們?cè)谛「邔永锩嫖覀冏?.1米寬以上的雙雁門(mén)的考慮和關(guān)緊之間的考慮，比方說(shuō)我們要求大高層等待電梯廳要有通風(fēng)的效果，要有這種考慮，等等等等應(yīng)該說(shuō)都是技術(shù)創(chuàng)新和突破方面的問(wèn)題。其實(shí)我們創(chuàng)新和突破不是為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，而是在發(fā)現(xiàn)以往產(chǎn)品的一些缺陷和不足我們進(jìn)步的時(shí)候的必由之路，就自然面臨到創(chuàng)新的問(wèn)題。

比方說(shuō)我們觀海的這個(gè)效果，我們?cè)陉?yáng)臺(tái)處理上也有一個(gè)考慮。大家知道客廳前面有有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，在客廳里坐的時(shí)候，會(huì)受陽(yáng)臺(tái)寬度的影響會(huì)遮擋一部分區(qū)內(nèi)的景觀，同時(shí)陽(yáng)臺(tái)的欄板也會(huì)擋掉你的視線有一些影響，因此我們壹品星海設(shè)計(jì)的時(shí)候所有的陽(yáng)臺(tái)不是在廳的前面，而都在廳的側(cè)面，這樣使得觀海的效果更好，在書(shū)房和臥室的前面，這樣陽(yáng)臺(tái)欄板的影響我們是用通透的玻璃來(lái)做。剛才給大家展示過(guò)了。

我們的海洋的波浪型的文化，我們也做了一些藍(lán)色的點(diǎn)綴，這個(gè)點(diǎn)綴我們是放在陽(yáng)臺(tái)的扶手欄桿上，因?yàn)榭紤]藍(lán)色是海洋的特色，但是點(diǎn)綴的太多會(huì)使它顯得比較凌亂。

我們知道一個(gè)先進(jìn)的設(shè)計(jì)，一個(gè)先進(jìn)的房子的設(shè)計(jì)，它有了設(shè)計(jì)以后是不是叫做一個(gè)先進(jìn)的住宅呢？我覺(jué)得還不夠，一個(gè)房子設(shè)計(jì)完了以后還要有先進(jìn)的設(shè)備的輔助。我們這個(gè)小區(qū)是在海邊，在海邊就會(huì)有它的一些特色，有一些影響或者是不利，比方說(shuō)潮濕，比方說(shuō)有霧，這個(gè)社區(qū)我們采取什么樣的辦法，使它這些不太有利的因素不影響我們現(xiàn)代的建筑呢？我們?cè)谶@方面主要采取的是一個(gè)帶新風(fēng)的戶式中央空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，就是空氣調(diào)節(jié)器，有了這樣一個(gè)系統(tǒng)我們可以在有霧的天氣里比較好的除濕，可以使高層的住宅在風(fēng)比較大的時(shí)候可以去換風(fēng)，保證室內(nèi)的空氣清新，同時(shí)我們這個(gè)小區(qū)配備了帶新風(fēng)系統(tǒng)的戶式中央空調(diào)以后，也給了一個(gè)遞熱供暖系統(tǒng)。這樣在天氣乍暖還寒的時(shí)候就有一個(gè)雙采暖的系統(tǒng)，大家知道北方供暖是有時(shí)間要求的，就會(huì)補(bǔ)充這樣的不足。所以我們說(shuō)一個(gè)住宅不能光從設(shè)計(jì)和建筑的角度去要求先進(jìn)性，同時(shí)在設(shè)備方面也要配備先進(jìn)的東西。

再比如我們的保溫系統(tǒng)，在北方建設(shè)部要求，我們現(xiàn)在的保溫維護(hù)系統(tǒng)要在50％以上，這是比較老的標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)應(yīng)該說(shuō)也是不能艱難的，因此我們?cè)诖暗木S護(hù)體系上，在墻體的保溫上，在所有的梁柱的保溫上都采取了特殊的工藝和處理，使得在嚴(yán)寒的季節(jié)當(dāng)中不會(huì)結(jié)露等等，避免了墻體長(zhǎng)毛、發(fā)現(xiàn)污跡的問(wèn)題。

同時(shí)我們也做了智能化方面的改進(jìn)和嘗試，我們采取了一種無(wú)線控制所有房間里的燈和電器設(shè)備這樣的一個(gè)系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)是無(wú)需綜合布線的，只要把這個(gè)產(chǎn)品掛在電力總線上，就可以不需要線的連接就可以實(shí)現(xiàn)無(wú)線控制，同時(shí)在總機(jī)上是有反饋的，另外一個(gè)系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)電話的操作。就是電話打到家里面去，根據(jù)語(yǔ)音提示，設(shè)定號(hào)碼，就可以設(shè)定、電話、電視、空調(diào)和熱水器的控制。這樣你在冬季回家之前，熱水器就會(huì)打開(kāi)，空調(diào)就會(huì)打開(kāi)。包括我們所使用的可視對(duì)講都是五視彩屏的，這是中國(guó)目前最先進(jìn)的產(chǎn)品。我就說(shuō)到這里，歡迎大家提問(wèn)。

【蔡照明】：剛才王總講的話有一句話我特別有感觸，他說(shuō)“市場(chǎng)有效性創(chuàng)新”，這兩年我對(duì)深圳有一個(gè)很大的感觸，從我進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)以來(lái)，深圳開(kāi)發(fā)樓盤(pán)有一千多個(gè)，這當(dāng)中只有三個(gè)樓盤(pán)是失敗的，失敗的原因就是創(chuàng)新的失敗，其中有一個(gè)樓盤(pán)是學(xué)日本的，是小戶型的、小復(fù)式的，做的非常漂亮，但是我們知道中國(guó)人住家最起碼是要有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，但是因?yàn)槿毡镜淖≌遣恍枰?yáng)臺(tái)的，他們洗衣都是集中的。不需要陽(yáng)臺(tái)來(lái)晾衣服的。但是在中國(guó)就不行，所以這個(gè)創(chuàng)新是沒(méi)有意義的。

還有一個(gè)是我們深圳地產(chǎn)界非常聰明的一個(gè)人，他自己推導(dǎo)出來(lái)，他覺(jué)得中國(guó)人最高理想是住別墅，別墅在中國(guó)又不能建在郊區(qū)，應(yīng)該建在市區(qū)，因?yàn)橹袊?guó)的郊區(qū)包括深圳的郊區(qū)完全是廠房集中的地方，所以他就把別墅放在了市區(qū)，他把這個(gè)別墅都摞在了一起，后來(lái)這個(gè)項(xiàng)目也失敗了。這個(gè)項(xiàng)目完全是自己推導(dǎo)出來(lái)的，不是建立在成功的基礎(chǔ)上，他想的非常好，但是最后把別墅建在深圳的一個(gè)農(nóng)民房的中間，結(jié)果也是失敗了，他推導(dǎo)了半天和市場(chǎng)只差半步。

有一個(gè)問(wèn)題，你剛才介紹了各種創(chuàng)新，還有沒(méi)有被超越的可能？第二你的公司將在哪些領(lǐng)域還要有所突破？

【王禹】：剛介紹完就問(wèn)我能不能再突破，這是比較難回答的問(wèn)題，憑著我的知覺(jué)來(lái)說(shuō)往往你做到精點(diǎn)的時(shí)候就是新的起點(diǎn)。

第二個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得壹品星海這個(gè)項(xiàng)目一期我們傾注了很多的心血，剛才大家可能也感受到一些，做了很多的努力和創(chuàng)新，我們也得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。我們現(xiàn)在馬上要交房了，當(dāng)我們做好的時(shí)候，我們還會(huì)發(fā)現(xiàn)在這種設(shè)計(jì)，在腦海中構(gòu)思的東西和實(shí)際的還有一些差距，或者還有一些這樣那樣小的不足。這個(gè)方面也就是我們改進(jìn)的方面。同時(shí)我們也想站在更高的角度上去看待，就是使壹品星海真正能和國(guó)際目前的大型海岸社區(qū)真正的接軌、甚至去超越，怎么樣做符合中國(guó)人自己的東西，而不是說(shuō)金錢(qián)摞起來(lái)，技術(shù)摞起來(lái)就是我們的創(chuàng)新。就是要符合我們的市場(chǎng)，尤其要符合大連的市場(chǎng)。企業(yè)是講效益的，尤其是講社會(huì)效益的，所以這兩手我們都?jí)鹤?，而且都要硬?

【石旭升】：剛剛王總在演講的過(guò)程當(dāng)中，他有一個(gè)細(xì)節(jié)值得我關(guān)注，就是他不斷地在重復(fù)客戶感受。一遍又一遍的在說(shuō)客戶感受。他在演講的過(guò)程當(dāng)中提了兩個(gè)概念，我認(rèn)為也引起了大家的關(guān)注，一個(gè)是“感受容積率和實(shí)際容積率”，還有一個(gè)是“立體低密度和實(shí)際低密度”，實(shí)際上這里總的來(lái)說(shuō)都是一個(gè)感受的問(wèn)題，都是客戶感受的問(wèn)題。在這點(diǎn)上我認(rèn)為大連壹品星海這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槲矣H自去看過(guò)，而且對(duì)這個(gè)項(xiàng)目也非常的關(guān)注。也把它作為我們公司研究的一個(gè)重要的個(gè)案，所以還是非常有意思。在這里我想問(wèn)王總一個(gè)問(wèn)題，我們壹品星海的開(kāi)發(fā)商如果到南方來(lái)開(kāi)發(fā)，會(huì)采取一種什么樣的姿態(tài)？或者同樣一個(gè)問(wèn)題，如果是南方的開(kāi)發(fā)商到大連去開(kāi)發(fā)王總會(huì)給他什么樣的意見(jiàn)？

【王禹】：談?wù)勚庇X(jué)，南北方最大的明顯差異就是冬天要采暖，房子要保溫，不能有冷橋，否則就要結(jié)露水，這是最關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題。第二就是可能南方的建筑成本會(huì)比北方低。它不需要那么多的維護(hù)結(jié)構(gòu)，不需要考慮保溫系統(tǒng)，埋深等等問(wèn)題，而且他的管線可以在樓外走，這在北方是不可想象的。我們經(jīng)歷了嚴(yán)冬就覺(jué)得夏天比較舒服，所以我想我們到南方來(lái)興許會(huì)輕松一些。

【蔡照明】：下面要介紹的開(kāi)發(fā)商是北京晶城秀府的開(kāi)發(fā)商李磊先生，之前我對(duì)北京的開(kāi)發(fā)商印象不是很好，因?yàn)槲以?jīng)寫(xiě)過(guò)一篇文章是《從嘴巴地產(chǎn)到手工地產(chǎn)》剛才聯(lián)泰的黃董事長(zhǎng)是代表了深圳地產(chǎn)企業(yè)的大大小小的老總，我們深圳的老總在外面演講的時(shí)候，講的都不是特別好，一開(kāi)始我覺(jué)得我們深圳地產(chǎn)的老總都是南方出身的，講白話大家聽(tīng)不懂不太好！最后發(fā)現(xiàn)我們深圳地產(chǎn)商也都是全國(guó)各地來(lái)的，口才也不錯(cuò)，但為什么講不好呢？因?yàn)槲覀兒芏嗟木Χ际怯迷谘芯慨a(chǎn)品上，而不是想北方的地產(chǎn)商做概念做的很多。如果我做概念做這些東西會(huì)講的很好，我前年住交會(huì)的時(shí)候，北京的潘石屹在演講的時(shí)候，一大堆的人提問(wèn)，我當(dāng)時(shí)就說(shuō)了《從嘴巴地產(chǎn)到手工地產(chǎn)》。

【石旭升】：我們希望南北有一些交流，我們提出南北方人互相學(xué)習(xí)，北京人還是有地方值得我們學(xué)習(xí)的，即使是吹牛的地方也值得我們學(xué)習(xí)。北京在住宅方面有很多都走在全國(guó)的最前面，比如最早提出“恒溫、恒濕、防燥”，在室內(nèi)有很多的探索，在全國(guó)也是走在最前面的，所以我覺(jué)得需要南北學(xué)習(xí)的，以前我和蔡總的看法一樣的，覺(jué)得北京人太吹牛了，沒(méi)意思，太空了。今天我們把北京人請(qǐng)過(guò)來(lái)，就是為了把北京人請(qǐng)到這里，讓全國(guó)人向他們好好學(xué)習(xí)。

【蔡照明】：但是我前一段時(shí)間到了北京，看了李總這個(gè)項(xiàng)目，我是在之前就看了北京的一個(gè)著名項(xiàng)目再看李總項(xiàng)目的，當(dāng)時(shí)我提了一個(gè)感覺(jué)，我說(shuō)他這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)自食自立的建筑。因?yàn)楸本┑慕ㄖ蠖鄶?shù)是建給別人看的，或者北京的很多房子外立面更方面看的很舒服，更多的是建筑師的原創(chuàng)，整個(gè)景觀外面看起來(lái)非常的好，我記得當(dāng)時(shí)在看他之前，看了萬(wàn)基那個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)在北京賣(mài)的特別火，我們一進(jìn)房間就看一個(gè)巨大的陽(yáng)臺(tái)上面加了幾個(gè)柱子。把整個(gè)視線全部擋住了，外面看起來(lái)很好，但是在里面完全沒(méi)有舒適的感覺(jué)。

但是看了李總的地產(chǎn)之后，改變了我的看法。和李總聊天發(fā)現(xiàn)李總原來(lái)在深圳做過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，所以他有這樣的經(jīng)驗(yàn)，下面有請(qǐng)李總演講。

李磊

【李磊】：剛才蔡總說(shuō)了，北京的開(kāi)發(fā)商和南方的開(kāi)發(fā)商的比是嘴巴地產(chǎn)和手工地產(chǎn)。我今天也沒(méi)帶我這個(gè)項(xiàng)目的三維動(dòng)畫(huà)，大家今天也沒(méi)法看到我們這個(gè)項(xiàng)目的立面規(guī)劃，我還是帶著嘴巴來(lái)的。還是嘴巴來(lái)介紹我的項(xiàng)目，其實(shí)今天來(lái)不是跟大家介紹項(xiàng)目，我想南方也好，北方也好，它都是要結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐娜宋?、地理，包括你所獲得的那塊地的實(shí)際情況，做一些你的建筑思想的確立，然后跟建筑師一塊兒作出你的產(chǎn)品。都是“仁者見(jiàn)智，智者見(jiàn)智的”，我和大家在這方面本來(lái)交流的就比較少，我想談的話題是精細(xì)地產(chǎn)，實(shí)際上是借住博會(huì)這個(gè)機(jī)會(huì)和南北方的一些同仁談一談“精細(xì)地產(chǎn)”這個(gè)概念，還是談的北京人談的概念。但是我覺(jué)得這個(gè)概念其實(shí)是我們做事業(yè)也好，我們做我們的產(chǎn)品也好，他的一個(gè)指導(dǎo)思想，我的產(chǎn)品的指導(dǎo)思想是什么？確實(shí)在北京做產(chǎn)品做的比較精細(xì)的少。而且這么多年過(guò)來(lái)，就北京這個(gè)市場(chǎng)，它的完全商品化時(shí)代到來(lái)的比較晚按。我們只是到了98、99年中央機(jī)關(guān)不再福利分房了。那個(gè)時(shí)候北京才開(kāi)始有完全的商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。在這么一種背景下，過(guò)去大部分是福利分房，也就是我們開(kāi)發(fā)商的思想是在基本建設(shè)，在這個(gè)基本基建思想的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了市場(chǎng)思路，他的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和整個(gè)項(xiàng)目的策劃與區(qū)域市場(chǎng)的背景有很大關(guān)系。但是這些年來(lái)北京的市場(chǎng)在產(chǎn)品方面也在成熟。

今天又不一樣了，我想全國(guó)的開(kāi)發(fā)商面臨的都是同一個(gè)問(wèn)題——資源短缺、成本提高。也就是大家今年上半年最熱談的話題“8.31”，不僅北京的開(kāi)發(fā)商，全國(guó)的開(kāi)發(fā)商都一樣，我們又開(kāi)始面臨從去年的121號(hào)文件，從金融大土地我們都面臨著非常關(guān)鍵的問(wèn)題——資源的短缺。

過(guò)去大的開(kāi)發(fā)商層出不窮，一個(gè)綜合的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有多少多少土地儲(chǔ)備，每年他要開(kāi)多少個(gè)項(xiàng)目，他每年的開(kāi)工面積要多少萬(wàn)平米？那么今后可能這種情況會(huì)很罕見(jiàn)了。你每年不會(huì)有那么多項(xiàng)目再去做了，你沒(méi)有那么多的土地儲(chǔ)備了。你對(duì)你未來(lái)的土地儲(chǔ)備是不是很有信心？我曾跟蔡總探討過(guò)一個(gè)問(wèn)題，就是今后我們可能一個(gè)項(xiàng)目要當(dāng)兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)做了。那么這個(gè)就要求我們的開(kāi)發(fā)商可能必須有一種轉(zhuǎn)變觀念，那也就是我今天提到的“精細(xì)地產(chǎn)”。

這是我們所面臨的市場(chǎng)的外部環(huán)境的變化逼得我們必須這么去做。而且也是這個(gè)行業(yè)應(yīng)該成熟到這種程度了。也就是說(shuō)地產(chǎn)從90年代初開(kāi)始做，我是從92年有幸在深圳開(kāi)始這個(gè)行業(yè)的，我過(guò)去是在工業(yè)企業(yè)做，我在多個(gè)場(chǎng)合和別人交流，我進(jìn)入開(kāi)發(fā)商被任命到房地產(chǎn)公司當(dāng)總經(jīng)理的時(shí)候，都不知道建筑圖紙是藍(lán)色的。那么到今天可能我隨身帶的筆都是建筑師用的，隨手從他們那么拿來(lái)的，而且我也習(xí)慣用這樣的筆。有十幾年的發(fā)展，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)成熟了，你必須為這個(gè)社會(huì)，不管是建筑師還是開(kāi)發(fā)商要留下很多精品，要留下很多五十年、一百年不落伍的產(chǎn)品、建筑精品。

過(guò)去我們都是很粗放的在做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又建立在四十年到五十年的基本建設(shè)。沒(méi)有房地產(chǎn)只有一種基本建設(shè)的開(kāi)發(fā)思路，都是我們某個(gè)工業(yè)項(xiàng)目的小的組成部分，基本建設(shè)，做宿舍。那么現(xiàn)在進(jìn)入到了房地產(chǎn)時(shí)代，到今天殘酷的面對(duì)的是資源緊缺的時(shí)代。

在我們前一個(gè)時(shí)代，大家可能只是重視你項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)環(huán)節(jié)，今后我們每位開(kāi)發(fā)商面臨的是要非常精細(xì)的對(duì)待開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)。大概在一個(gè)多月前，我們公司在8月29日在公司開(kāi)例會(huì)的時(shí)候，就是如何面對(duì)“8.31”，在北京很?chē)?yán)峻，我們談到一點(diǎn)，就是我的成本已經(jīng)高得，按靜態(tài)的分析已經(jīng)高出我們所能想象的售價(jià)了。那么我們還怎么做到行內(nèi)大家通常所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商20％的毛利。兩個(gè)方面，從管理學(xué)來(lái)講就是“開(kāi)源、節(jié)流”，開(kāi)源實(shí)際上就是做到提高產(chǎn)品的附加值，使得產(chǎn)品能夠高賣(mài)10％。節(jié)流就是降低成本，全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我想大部分都可以把自己的成本再降10％，這是沒(méi)有問(wèn)題的。

那么第一方面我們提高產(chǎn)品的附加值實(shí)際上就對(duì)我們整個(gè)產(chǎn)品從建筑設(shè)計(jì)到產(chǎn)品軟件的服務(wù)，綜合的提高產(chǎn)品的附加值，第一個(gè)問(wèn)題就是我們的設(shè)計(jì)。其實(shí)作為一個(gè)北方的開(kāi)發(fā)商，我覺(jué)得在自己設(shè)計(jì)的思想方面也應(yīng)該有自己要堅(jiān)持的東西，比如我個(gè)人一直反對(duì)在北方地區(qū)建“短進(jìn)深”的寬HOUSE，因?yàn)楸狈胶湍戏教?yáng)的緯度不同，而且我們的溫度比較低，我們需要保溫，需要節(jié)能。當(dāng)然我們要做到舒適和經(jīng)濟(jì)，在舒適和經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上你應(yīng)該做到怎樣提高進(jìn)深，加大進(jìn)深。當(dāng)然也不能象北京的很多產(chǎn)品都是粗粗壯壯的，這個(gè)點(diǎn)很難找。特別是今天土地資源非常的稀缺了。在一塊土地上，不能加大房子的進(jìn)深，而只是求一個(gè)短，一個(gè)寬，那么這個(gè)時(shí)候我覺(jué)得不管對(duì)國(guó)家還是對(duì)我們開(kāi)發(fā)商企業(yè)本身都是土地資源的浪費(fèi)。那么這個(gè)時(shí)候我們所想的方案，從開(kāi)發(fā)商家度考慮建筑方案，一方面是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，一方面是社會(huì)責(zé)任。這個(gè)時(shí)候我們談的建筑就是如何給我們創(chuàng)造更多的價(jià)值？而如何創(chuàng)造最高的價(jià)值，最后才決定你怎么去舉牌，拿你面對(duì)的需要競(jìng)拍的那塊地？開(kāi)發(fā)商面臨著我們每一塊土地我到底是100萬(wàn)，120萬(wàn)，還是150萬(wàn)去拿這塊地？決定于我們的建筑方案了，不同的建筑方案最后創(chuàng)造出的效益是不一樣的，我到底怎么獲取這個(gè)土地？建筑設(shè)計(jì)要在土地成交之前，我的方案設(shè)計(jì)要在土地成交之前。而且針對(duì)這一些，我剛才談的都是一些我們可能每一個(gè)開(kāi)發(fā)商未來(lái)要面臨的環(huán)境和未來(lái)要面臨的市場(chǎng)。

結(jié)合這些我們自己，就是作為嘉恒投資，作為我自己來(lái)講，是在北京，我們2002年才開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)發(fā)這個(gè)行當(dāng)，同時(shí)我們確實(shí)現(xiàn)在在北京有百十萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，做了三個(gè)項(xiàng)目。雖然都不是太大，但是現(xiàn)在目前市場(chǎng)上的反映還是比較好的，特別是作為我自己來(lái)講，比較喜歡、比較投入的愿意研究產(chǎn)品，研究設(shè)計(jì)，使得我們推出來(lái)的項(xiàng)目一般在這個(gè)區(qū)域都能夠比區(qū)域內(nèi)其他的項(xiàng)目高出20％—50％的價(jià)格。這樣給我一個(gè)啟示，剛才我說(shuō)了，提高產(chǎn)品的附加值是能夠給我們帶來(lái)利潤(rùn)的。而這種奇跡不止在北京，恐怕在內(nèi)地或者北方一些開(kāi)發(fā)不太成熟的區(qū)域都應(yīng)該還有非常好的借鑒。

這個(gè)也得益于我們對(duì)建筑、對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的常年關(guān)注和準(zhǔn)備。比如我想跟大家談的，作為我是一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，我有一個(gè)比較關(guān)聯(lián)性的建筑設(shè)計(jì)師，因?yàn)槲疫^(guò)去是做工業(yè)的，我同時(shí)為他建立了一個(gè)什么呢？我們過(guò)去在工廠工業(yè)里經(jīng)常遇到的一個(gè)試制車(chē)間，工藝車(chē)間，我為我的建筑設(shè)計(jì)師建造了一個(gè)戶型車(chē)間。剛才我們幾位都在講戶型設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)方面我曾經(jīng)我們談買(mǎi)了一棟住宅就是買(mǎi)了一種生活方式。我們根據(jù)生活方式的變化，同時(shí)和生活方式潮流的引導(dǎo)，去研究我們的房子，不僅是建筑立面，還有它的平面，它的平面不止要停留在圖紙上，還要把我們的平面放到我們的試制車(chē)間里面去?；蛘呤菓粜蛙?chē)間，戶型工廠。我們一個(gè)產(chǎn)品越來(lái)越復(fù)雜，一個(gè)十幾萬(wàn)平米的項(xiàng)目可能要甚至三五十種，七八十種戶型的變化。其中的主流，主要的變化，主力的戶型都有十幾種，都應(yīng)該是在你的戶型工廠里做過(guò)一比一的實(shí)驗(yàn)，做過(guò)一比一的設(shè)計(jì)。同時(shí)再把煤、水、電、氣、熱都引起去，這樣才能做到設(shè)計(jì)的精細(xì)。但是今天蔡總剛才談的，北京的開(kāi)發(fā)商不僅是在概念，或者新材料，新設(shè)備的使用上有創(chuàng)新，還是能跟上整個(gè)主流市場(chǎng)的。

那么現(xiàn)在象我們這樣的開(kāi)發(fā)商北京不止一個(gè)，已經(jīng)開(kāi)始很著重到重視到更直接，更普通，比如平面的立面的精細(xì)設(shè)計(jì)，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。土地資源的稀缺我還談到了給我們帶來(lái)的要求是我們必須精細(xì)做我們的產(chǎn)品。

還有一種感受也和大家交流一下。越來(lái)越感到過(guò)去房地產(chǎn)是制造行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化了，過(guò)去我們是制造業(yè)，現(xiàn)在越來(lái)越轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)了。就是我們要轉(zhuǎn)換我們的思路，我們到底應(yīng)該怎么做開(kāi)發(fā)？怎么面臨著做精細(xì)地產(chǎn)？所有開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)整你的思路都是一種指導(dǎo)思想，都需要一種指導(dǎo)思想。這一點(diǎn)我們談到，我們所從事的行業(yè)已經(jīng)從制造業(yè)慢慢的轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)了。

第三方面我想跟大家談的就是“精細(xì)地產(chǎn)”。還有一個(gè)可能跟今天的話題稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的，就是精細(xì)地產(chǎn)需要每一個(gè)開(kāi)發(fā)公司必須做到精細(xì)的管理，這可能跟我們今天的建筑話題稍微有一些距離。但是我們只有十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)歷史，我們的房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分在管理方面還是粗放的。剛才我談到了，就是說(shuō)絕大部分企業(yè)可以在成本控制上壓低10％，原因是什么？就是因?yàn)槲覀冞^(guò)去管理太粗放了。就是成本控制，很重要的環(huán)節(jié)就是我們建筑的前期控制，我們壓掉10％的成本，第一個(gè)要做的就是在建筑設(shè)計(jì)方面開(kāi)始降低成本。這方面大部分開(kāi)發(fā)商重視不夠，因?yàn)樗麄儗?duì)建筑的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑這方面不是太專(zhuān)業(yè)。

所以講到今天，今天我簡(jiǎn)單進(jìn)入這個(gè)場(chǎng)所談的是通過(guò)“精細(xì)地產(chǎn)”這個(gè)話題和全國(guó)的開(kāi)發(fā)商交流一下，我們未來(lái)面臨的是什么？ 我們需要調(diào)整我們自己的開(kāi)發(fā)思路，工作的指導(dǎo)思想。我們的成本提高了，我們的資源稀缺了，要求我們必須得精細(xì)的做我們的地產(chǎn)。我就講到這里，謝謝！

【蔡照明】：謝謝李總的精彩發(fā)言，下面可以提問(wèn)。剛才我接到一個(gè)條子，問(wèn)李總談精細(xì)地產(chǎn)，李總原來(lái)是不是做精細(xì)化工的？

【李磊】：我原來(lái)是在電子的企業(yè)，我是學(xué)工業(yè)經(jīng)濟(jì)管理，結(jié)果畢業(yè)一直在工業(yè)口，在電子口工作。還有剛才可能沒(méi)有提到的，我今天沒(méi)有拿我們的動(dòng)畫(huà)過(guò)來(lái)給大家欣賞。今后希望大家到北京之后，在北京的楓莊，大家可能知道，在北京的南城，南三環(huán)外有我們的項(xiàng)目是晶城秀府，這個(gè)名字還是蔡照明幫助我起的名字。

【蔡照明】：剛才李總講的一個(gè)特別重要的，我們號(hào)稱(chēng)也是代表深圳地產(chǎn)的理念，但是這個(gè)理念李總提出來(lái)以后是向深圳和全國(guó)提出這個(gè)理念，我們辦《深圳特區(qū)報(bào)》，現(xiàn)在所謂的參加全國(guó)報(bào)業(yè)改革試點(diǎn)，馬上可能也要準(zhǔn)備上市。我們?yōu)槭裁磿?huì)是政治效益和經(jīng)濟(jì)效益雙收，一方面我們是有十六個(gè)版，后半部分有30多個(gè)版，所以他也是把一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)辦，所以我們可以取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。現(xiàn)在我們是管地產(chǎn)這一塊，我們現(xiàn)在也是辦兩塊。

另外我們也是為我們的廣告客戶服務(wù)的，我們也是把一個(gè)版當(dāng)成兩個(gè)版來(lái)辦的。李總剛才講的“一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)做”，我已經(jīng)是先做了。

【石旭升】：下面將邀請(qǐng)來(lái)自廈門(mén)的未來(lái)海岸的開(kāi)發(fā)商彭勝利總經(jīng)理上臺(tái)給我們演講。廈門(mén)在住宅建設(shè)方面好的產(chǎn)品不太多，但是未來(lái)海岸出來(lái)以后讓人感覺(jué)眼前一亮，未來(lái)海岸有100萬(wàn)平方米，都是國(guó)內(nèi)的建筑大師做的，做的形式就是貌似新河灣。但是實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目比較符合嶺南環(huán)境的特點(diǎn)，做了非常多的雕龍畫(huà)鳳的東西，非常精彩。這個(gè)項(xiàng)目在景觀、環(huán)境和配套方面都有非常多的閃光之處，比如說(shuō)八個(gè)組團(tuán)就有八個(gè)會(huì)所，這一點(diǎn)讓人感覺(jué)的非?？扇〉牡胤?。下面有請(qǐng)彭勝利總經(jīng)理為我們做精彩的演講。

彭勝利

【彭勝利】：各位嘉賓，今天我跟大家探討的主題是“大型高尚濱海休閑社區(qū)與廈門(mén)未來(lái)海岸”。

首先講一下項(xiàng)目的概況，未來(lái)海岸是由廈門(mén)海投房地產(chǎn)有限公司自籌資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一個(gè)大型濱海住宅社區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目是按照“廈門(mén)十五發(fā)展規(guī)劃綱要”提出的逐步實(shí)現(xiàn)廈門(mén)從海島城市向海灣城市轉(zhuǎn)變的要求，和市政府領(lǐng)導(dǎo)的相關(guān)指示，要把海昌建設(shè)成為大廈門(mén)最亮麗的一片精城，按統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一配套的思路來(lái)建設(shè)的高尚住宅小區(qū)。

該項(xiàng)目獲得廈門(mén)市唯一的精品規(guī)劃樓盤(pán)獎(jiǎng)，并且列入了廈門(mén)市的重點(diǎn)工程項(xiàng)目，這在廈門(mén)市的房地產(chǎn)業(yè)列入市里的重點(diǎn)工程項(xiàng)目當(dāng)中也是唯一的。未來(lái)海岸占地72萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)百分之百萬(wàn)平米，有獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，多層、高層等等。

該項(xiàng)目位于廈門(mén)本島CBD，項(xiàng)目用地僅鄰52米寬的旅游觀光大道，與繁華的廈門(mén)本島CBD，海上花園鼓浪嶼遙相呼應(yīng)，具有獨(dú)特的山海湖景觀。

該項(xiàng)目聘請(qǐng)美國(guó)WY國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司通令項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)；聘請(qǐng)美國(guó)SWA集團(tuán)擔(dān)當(dāng)園林景觀設(shè)計(jì)；聘請(qǐng)香港戴德梁行作為項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)及現(xiàn)場(chǎng)總監(jiān)。

我們著力將該項(xiàng)目精心打造成融生態(tài)、環(huán)保、科技、藝術(shù)、人文為一體。綜合體現(xiàn)濱海高尚住宅品質(zhì)的大社區(qū)，

第二講一下布局，我們的設(shè)計(jì)是以海為主題，利用海灣大道和內(nèi)湖周?chē)鷮掗煹木G化帶，將國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與廈門(mén)海岸相結(jié)合，營(yíng)造舒適宜人的自然環(huán)境與人文環(huán)境。促進(jìn)人與自然及人與人之間的親和關(guān)系，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境均好性和居住家園的人情味與親切感，使居住環(huán)境給人以回家的感覺(jué)。

建筑布局與朝向充分考慮嶺南氣侯、居住習(xí)慣和利用，以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)，尊重當(dāng)?shù)?0％重南北朝向，50％重景觀的要求。建筑采用自然錯(cuò)落的排列，半圍式樣的布局，以及錯(cuò)落式的樓間關(guān)系，打破以建筑為界面的圍合庭院式的刻板模式，體現(xiàn)了自由流動(dòng)的群體組合的建筑美感，與豐風(fēng)情萬(wàn)千的亞熱帶環(huán)境相結(jié)合。花園圍繞建筑，建筑座落在花園中，構(gòu)成建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，真正做到人景互動(dòng)。

通過(guò)自由多變的建筑組合和漂移灑脫的空間形態(tài)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度和豐富的細(xì)部錯(cuò)落于園林之中，給人規(guī)律有序，營(yíng)造出了浪漫休閑的亞熱帶濱海家園。

住宅布局在以南北朝向?yàn)橹鞯耐瑫r(shí)，少量東西向單元享有優(yōu)越的海景或山景。從而為銷(xiāo)售提供均好性和可選性，圍而不合的組團(tuán)布局，保留東南開(kāi)口，有利于東南的疏導(dǎo)和共享。此外自然村落式的布局使得盡量多的單元享有海景，令后排也有較好的海景。取得較好的景觀均好性，靈活錯(cuò)落的布局有較好的私秘性。

社區(qū)配套建筑緊扣“以人為本，自然和諧”的理念，在建筑上繼承了未來(lái)海岸住宅建筑的夏威夷風(fēng)格，使其自然和諧。在配套布局上突出了“高尚”二字，引名校、名店，規(guī)劃建設(shè)高品質(zhì)的會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、酒樓、商業(yè)步行街、大型超市等，讓小區(qū)業(yè)主盡情享受足不出戶的便利，體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。

第三個(gè)是單體設(shè)計(jì)，公寓住宅有多層、小高層與高層，基本為一梯兩戶、一梯三戶和一梯四戶。戶型設(shè)計(jì)以人的居住生活行為規(guī)律為原則，空間尺度適宜，功能布局合理。做到明衛(wèi)、明廳、明臥；主要的居住空間沒(méi)有相互干擾的現(xiàn)象以確保居住的私秘性。

考慮空間利用的經(jīng)濟(jì)性和住戶使用的安全性，部分戶型帶有入戶的小花園，一梯兩戶為板式設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮板式戶型通透舒適的優(yōu)勢(shì)。組織良好的穿堂風(fēng)。

一梯三戶和一梯四戶采用大開(kāi)前后單元距離的微型平面，使后排的大戶型有更開(kāi)闊的景觀面，每套都有充足的陽(yáng)光和良好的視野?；颈ＷC每戶都有板式單邊樓房的通透舒適感，良好的穿堂風(fēng)使住戶在夏天不用空調(diào)都覺(jué)得涼快舒爽，每棟樓的電梯間都設(shè)計(jì)成開(kāi)敞通透的明廳，給人舒適的感覺(jué)。

首層設(shè)私家花園，頂層為躍層式的住宅，頂層住戶有花園和良好的景觀視野。中間層除設(shè)有必要的陽(yáng)臺(tái)外，主要臥室還設(shè)有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，使中間層的住戶也能充分的親和自然。

第四是建筑設(shè)計(jì)的技術(shù)特點(diǎn)，南北方的人文與自然環(huán)境的差異決定了住房的建筑設(shè)計(jì)的差異。廈門(mén)地處夏熱冬暖地區(qū)，春季要注重除濕防潮，夏季要注重隔熱，降低空調(diào)能耗等，為了使未來(lái)海岸住戶在精神上，身體上完全處于良好的狀態(tài)，我們提倡“大眾參與、人人健康”的理念，為住戶提供良好的居住空間，以及健康的生活方式，為此我們這個(gè)項(xiàng)目申報(bào)了國(guó)家健康試點(diǎn)工程。我們采取了以下的措施。

一隔音降噪措施，樓板內(nèi)置80K，15MM厚玻璃棉，以降低樓板撞擊聲，外墻分戶壁采用190多孔粘土磚，外門(mén)窗采用平開(kāi)式塑鋼中空玻璃，為了將早，廚、衛(wèi)排水立管，采用UPVC內(nèi)螺旋管，排水水平管采用芯層發(fā)炮管，并置于夾層內(nèi)。

第二個(gè)是保溫隔熱措施，廈門(mén)地區(qū)地處我國(guó)下熱冬暖地區(qū)，所以節(jié)能的關(guān)鍵不在外墻上，而在外墻的門(mén)窗，改善提高外墻的門(mén)窗性能，可以顯著的降低夏季空調(diào)耗能。

所以“浪琴灣”項(xiàng)目東西外墻內(nèi)側(cè)做25厚劇本顆粒保溫砂漿，外墻門(mén)窗采用平開(kāi)式塑鋼中空玻璃，采用平開(kāi)空增加了進(jìn)風(fēng)面積，改善室內(nèi)自然通風(fēng)狀況，屋面保溫隔熱采用倒置式的20厚積塑聚苯板保溫層。

電梯均采用無(wú)機(jī)房節(jié)能，低噪音電梯，廚衛(wèi)排氣道采用建設(shè)部推薦產(chǎn)品——BPSIII型住宅符合式垂直集中派煙系統(tǒng)，衛(wèi)生間采用多空道地漏等。

隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅舒適性的要求越來(lái)越高，只有推進(jìn)人們生活理想要求的產(chǎn)品才能越有生命力。隨著南北文化的融合，以及多樣化的生活理念南北方的差異也在日益縮小。

我們不僅要考慮地區(qū)存在的差距，以及生活需求的不同而導(dǎo)致的差異性，我們要以發(fā)展的眼光來(lái)看目前的趨同性。

目前來(lái)看我們未來(lái)海岸一期“露琴灣”已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，二期的浪琴灣也已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，三期的“碧海灣”昨天正在開(kāi)盤(pán)，四期和五期正在組織設(shè)計(jì)。

一期“露琴灣”已經(jīng)銷(xiāo)售完全，二期的浪琴灣到昨天為止已經(jīng)銷(xiāo)售了95％，三期的碧海灣昨天已經(jīng)銷(xiāo)售了一部分，我們所處的濱海位置和我們這個(gè)項(xiàng)目也有一點(diǎn)關(guān)系。我們這個(gè)項(xiàng)目和剛才的大連項(xiàng)目也有一點(diǎn)相同之處，我們是面對(duì)著廈門(mén)最繁華的CBD中心，我們相鄰的城市中心就是海灣新城CBD中心，處的位置相對(duì)還是不錯(cuò)的。

下面是一些實(shí)景展示（播放幻燈片）感謝組委會(huì)給我這次機(jī)會(huì)和大家交流，我也希望通過(guò)這次對(duì)話大家互相學(xué)習(xí)，共同提高，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)水平能夠更上一個(gè)臺(tái)階。謝謝！

【石旭升】：謝謝彭總給我們做精彩的發(fā)言，剛剛有一位聽(tīng)眾給我們提出一個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)問(wèn)彭總，未來(lái)海岸大盤(pán)模式在大盤(pán)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中有哪些突破？和其他的大盤(pán)有哪些差異？

第二個(gè)問(wèn)題是，未來(lái)海岸是由WY公司設(shè)計(jì)的，我在國(guó)內(nèi)也是看了很多設(shè)計(jì)公司做的樓盤(pán)，包括廣州的新河灣，廈門(mén)的未來(lái)海岸和蘇州的華興國(guó)際在那邊做的天寓，還有其他的樓盤(pán)都是WY做的。想問(wèn)一下我們這個(gè)未來(lái)海岸結(jié)合嶺南的文化，在這一塊有哪些突破？請(qǐng)彭總給予回答。

【彭勝利】：在大盤(pán)模式上的突破我想主要是四個(gè)方面的突破，一個(gè)是在規(guī)劃上，我們是扛著城市規(guī)劃的大旗，同廈門(mén)由海島城市向海灣城市的轉(zhuǎn)變，這個(gè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變我們是相呼應(yīng)的。所以我們未來(lái)海岸的廣告語(yǔ)就是“廈門(mén)海灣城市從這里開(kāi)始”。事實(shí)上也就是我們的未來(lái)海岸的開(kāi)發(fā)，不知道大家有沒(méi)有去過(guò)廈門(mén)，我們廈門(mén)提出的是本島，一個(gè)是島內(nèi)，一個(gè)是島外，過(guò)了廈門(mén)大橋就是島內(nèi)，廈門(mén)大橋以外的就是島外，現(xiàn)在廈門(mén)提出來(lái)由海島城市向海灣城市轉(zhuǎn)變就是輻射這個(gè)島外的幾個(gè)區(qū)，變成了一個(gè)眾星環(huán)月的勢(shì)頭。連接這四個(gè)區(qū)的是一條海灣大道，我們的未來(lái)海岸就是海灣大道的起點(diǎn)，我們的隔海對(duì)面就是鼓浪嶼。所以在規(guī)劃上在市政府提出這樣一個(gè)大的思路的時(shí)候我們就迅速的切入進(jìn)去把我們的未來(lái)海岸建起來(lái)。目前在廈門(mén)我們提出來(lái)是“未來(lái)海岸成為廈門(mén)城市建設(shè)的標(biāo)桿”。

第二是在區(qū)位上，剛才我也已經(jīng)介紹了，我們面對(duì)的是CBD的中心，廈門(mén)市的CBD中心，我們緊鄰的是海昌新市區(qū)的CBD中心，我們門(mén)口有一條景觀大道，這個(gè)景觀大道有六公里長(zhǎng)，到達(dá)廈門(mén)市的CBD中心只須15分鐘的車(chē)程。所以在區(qū)位上也是有所突破的。因?yàn)樵谶@之前，香港有一個(gè)很有名的地產(chǎn)商到未來(lái)海岸這個(gè)位置上考察過(guò)了，他說(shuō)他考察了很多的項(xiàng)目，他說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目他沒(méi)有把握，所以他沒(méi)有拿下來(lái)。后來(lái)我們始終堅(jiān)持這塊地產(chǎn)是可以做起來(lái)的。最后我們下決心還是做起來(lái)了。

【石旭升】：剛才您談了很多的都是這個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、自然優(yōu)勢(shì)，想問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題，大盤(pán)都是由大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，那么廈門(mén)海投公司有多大？

【彭勝利】：我們廈門(mén)海投是廈門(mén)市的國(guó)有一級(jí)企業(yè)，在廈門(mén)市我們連續(xù)五年是福建省的利稅三百?gòu)?qiáng)，連續(xù)三年是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)。我們未來(lái)海岸的總投資是四十多億。

【彭勝利】：第三個(gè)是在社區(qū)配套上的突破，我們主要是追求了一個(gè)高尚休閑、體貼、便利，所以我們把北師大的海昌附校引進(jìn)到我們這個(gè)社區(qū)里來(lái)，實(shí)現(xiàn)一站式的教育恩。這個(gè)教育和其他的地產(chǎn)有所不同，我們北師大附校從幼兒園到高中，到海外留學(xué)是一站式服務(wù)，包括將來(lái)的社區(qū)繼續(xù)教育，所以在未來(lái)海岸享受的是高層次的教育。

生活配套方面包括酒店我們都引進(jìn)了廈門(mén)最有名的一個(gè)酒店，我們的裝修商是按五星級(jí)的裝修來(lái)做的。投資1200多萬(wàn)來(lái)投資做的。在濱海休閑生活上我們也是按最高規(guī)格進(jìn)行配套，雖然我們是靠海，我們把海的沙灘灘土進(jìn)行了整治，這個(gè)已經(jīng)列入了計(jì)劃。最后一個(gè)也是最主要的，就是我們?cè)诖蟊P(pán)的格局上進(jìn)行的突破。島外的大盤(pán)很多開(kāi)發(fā)商都是做低層次的覆蓋，我們做的這個(gè)大盤(pán)是引領(lǐng)了對(duì)整個(gè)島外的建設(shè)格局產(chǎn)生了改變。

第二個(gè)問(wèn)題我也看了你們吉合田的那本書(shū)上講的問(wèn)題，講到了我們未來(lái)海岸和新河灣有些相似的建筑風(fēng)格的問(wèn)題。到過(guò)未來(lái)海岸的人，認(rèn)真的品位了未來(lái)海岸的人就不會(huì)產(chǎn)生這種感覺(jué)，因?yàn)槲磥?lái)海岸是一個(gè)濱海，所以我們很大的風(fēng)格是體現(xiàn)了我們的海洋文化，我們里面的每一個(gè)設(shè)計(jì)和布局包括我們的景觀布局都和海洋文化緊密相連，包括我們的海灣也是夏威夷風(fēng)格來(lái)做的。因?yàn)槲覀冊(cè)陂}南還滲透了很多閩南人的生活習(xí)慣在里面，所以說(shuō)仔細(xì)的去揣摩的話，它和新河灣有很大的不一樣。

石旭升：非常感謝彭總精彩的發(fā)言，廈門(mén)自從有了未來(lái)海岸之后，對(duì)廈門(mén)整個(gè)的房地產(chǎn)已經(jīng)提高了一個(gè)檔次。廈門(mén)這個(gè)城市也是非常有特點(diǎn)的，它的外銷(xiāo)達(dá)到了60％，包括銷(xiāo)往內(nèi)地的周邊的泉州和漳州以及包括東南亞一些地區(qū)的老外也在廈門(mén)，特別是在未來(lái)海岸買(mǎi)房子。這也是值得慶賀的。我們將對(duì)未來(lái)海岸作進(jìn)一步的研究。

【蔡照明】：本來(lái)想問(wèn)彭總一個(gè)問(wèn)題的，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)中國(guó)的城市都在經(jīng)歷一個(gè)階段，這個(gè)階段我比喻成“女大十八變”。我們到所有的城市看，這個(gè)城市都在建一個(gè)新區(qū)，整個(gè)城市的格局都變了，廈門(mén)我原來(lái)的感覺(jué)好象是一個(gè)30來(lái)歲的中年女青的感覺(jué)，很鈴瓏，很婉約也很細(xì)致的感覺(jué)。但是前不久我到廈門(mén)發(fā)現(xiàn)廈門(mén)變得豪放起來(lái)，體育館和展館做的非常大，馬路也開(kāi)始寬大起來(lái)了。我看您的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局和整個(gè)的廈門(mén)市是不是合拍的，或者是有沒(méi)有什么想法和考慮？

【彭勝利】：廈門(mén)的布局實(shí)際上我們的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全是跟著廈門(mén)的城市布局來(lái)走，如何不合拍，那么可能我們這個(gè)大盤(pán)就沒(méi)辦法成功的開(kāi)發(fā)起來(lái)。剛才我也說(shuō)了，廈門(mén)是“一環(huán)樹(shù)片，眾星攬?jiān)隆保瑥B門(mén)本島就是一環(huán)，然后是數(shù)片圍繞著這幾個(gè)區(qū)來(lái)的，根據(jù)這個(gè)規(guī)劃我們未來(lái)海岸著力圍繞一個(gè)高品質(zhì)休閑社區(qū)的建設(shè)理念來(lái)做。所以我們十分注重建高品質(zhì)的休閑社區(qū)的時(shí)候體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保、科技、藝術(shù)和人文融為一體，綜合體現(xiàn)高尚休閑社區(qū)。因?yàn)閺B門(mén)是一個(gè)旅游城市，廈門(mén)最近又獲得了聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”，所以廈門(mén)城市的名片實(shí)際就是給人一種非常舒適、安逸、休閑的印象。所以我們的建筑設(shè)計(jì)包括SWA也好，WY也好，到我們那里去搞設(shè)計(jì)的同志，他們看了一下整個(gè)廈門(mén)的建筑格局他也就自然地形成了對(duì)我們未來(lái)海岸這樣的一個(gè)建筑設(shè)計(jì)思路和風(fēng)格。所以你們看了一下我們未來(lái)海岸的建筑實(shí)景，基本上你們就可以知道廈門(mén)市整個(gè)的基本建筑差不多就是圍繞著這樣一個(gè)方向走，謝謝！

【蔡照明】：下面掌聲可能要更熱烈一下，最后一位演講嘉賓也是唯一的女士，高宏小姐。在高小姐發(fā)言之前，杭州的這個(gè)樓盤(pán)我們做一個(gè)介紹，叫“華門(mén)清水灣別墅”，是浙江華門(mén)房地產(chǎn)公司，成功開(kāi)發(fā)了華門(mén)世家，華門(mén)商業(yè)中心后推出的原生態(tài)山水別墅，整個(gè)別墅的規(guī)劃以天生的格局，自然的設(shè)計(jì)為理念，實(shí)現(xiàn)天人合一的規(guī)劃理念，在開(kāi)發(fā)思想上華門(mén)清水灣別墅將秉承自然、生態(tài)、個(gè)性三大開(kāi)發(fā)理念。

我們經(jīng)常在杭州看一些樓盤(pán)，很多業(yè)內(nèi)人士都有一個(gè)感覺(jué)，要看別墅應(yīng)該到杭州去看，我是非常贊成這種說(shuō)法的。因?yàn)楹贾莸膭e墅非常多，但是杭州的別墅也有一個(gè)特點(diǎn)，因?yàn)槲覀冊(cè)诤贾菀部戳艘恍﹦e墅，它們的一些特點(diǎn)就是杭州的別墅比較美，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)它的入住率不是特別的高。我們看過(guò)有一百萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，它的銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到了差不多100％，它的入住率在入伙交鑰匙半年以后，入伙幾乎是零?？梢哉f(shuō)樓盤(pán)的品質(zhì)是采用了國(guó)外的美式的輕型別墅的建筑形式，別墅非常美，營(yíng)銷(xiāo)也可以說(shuō)非常不錯(cuò)，它的效益也非常好為。但是他的入伙率不高，也會(huì)帶來(lái)公司的品牌，以及未來(lái)整個(gè)這個(gè)城市在別墅開(kāi)發(fā)過(guò)程中有這樣那樣的問(wèn)題。今天我們非常高興的請(qǐng)來(lái)了高小姐來(lái)給我們談華門(mén)清水灣的別墅，相信這個(gè)別墅在營(yíng)銷(xiāo)和后期的開(kāi)發(fā)當(dāng)中會(huì)有一些不同。

高宏
【高宏】：我不知道剛才主持人講的是哪一個(gè)別墅項(xiàng)目，應(yīng)該說(shuō)我們杭州的別墅入住率不高是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，如果說(shuō)零的話，我們到現(xiàn)在還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。

剛才主持人講到了南北文化，南北建筑的差異，今天我們講的是建筑的對(duì)話，我覺(jué)得南北存在著一個(gè)差異，從我很小的時(shí)候開(kāi)始，我就非常羨慕象李總和王總這樣的一上臺(tái)就能侃侃而談，能講出自己的想法。我們?cè)谏钲诘囊恍┙ㄖ?，包括營(yíng)銷(xiāo)商的思路。但是我們覺(jué)得杭州是有自己的文化，自己的特色，包括我們的建筑也是有我們自己的底蘊(yùn)。所以杭州的開(kāi)發(fā)商一直覺(jué)得非常的低調(diào)，如果說(shuō)杭州的老總讓他來(lái)參加這樣一個(gè)論壇，可能很多都不是非常的愿意。因?yàn)榇蠹乙恢倍及丫Ψ旁诋a(chǎn)品當(dāng)中去，希望把產(chǎn)品做的更精細(xì)一點(diǎn)。所以今天我講的主題是“杭派別墅”，希望在這邊有機(jī)會(huì)把杭州的建筑，杭州的文化更好的推薦給大家，讓大家感覺(jué)到杭州不但有美麗的西湖也有美麗的建筑。

首先在演講之前應(yīng)用偉大的啟蒙主義思想家的盧索的一句話，“出自造物主之手的東西都是好的，一到了人手中，就全壞了”。這句話雖然有些絕對(duì)，但是我們也可以看到很多的城市，很多的建筑，甚至我們杭州早期的建筑上都可以看到這句話的影子，所以我們作為杭州的開(kāi)發(fā)商華門(mén)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，在我們的十年開(kāi)發(fā)過(guò)程中我們一直將這句話作為我們的至理名言和對(duì)我們的鞭策。我們希望我們作出的產(chǎn)品能與美麗的杭州有一個(gè)非常好的融合。