聶梅生：實(shí)現(xiàn)大小環(huán)境人文氛圍的協(xié)調(diào)

　　聶梅生(全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長)演講的主題是：如何實(shí)現(xiàn)中央金融區(qū)大環(huán)境與附屬住區(qū)小環(huán)境居住人文氛圍的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

　　各位女士們各位先生早上好！我注意到這次會議的內(nèi)容非常多，不可能全部都涉及到，而且就自己的研究領(lǐng)域來講只能說一部分。所以我只講一有關(guān)些節(jié)能省地型住宅。我想可以和今天的會議扣題的。關(guān)于節(jié)能省地的問題是胡錦濤總書記提出來的。我們有這方面的的研究和討論。建設(shè)部也舉行各種范圍內(nèi)的研討，我需要澄清一些觀念。關(guān)于節(jié)約型的問題節(jié)約型社會首先什么叫節(jié)約？看法是不一樣的，實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生很大的變化，原來講節(jié)約型社會是講狹義的節(jié)約主要是講減少消耗。這是我們國家沿用多年的關(guān)于節(jié)約的觀念。

　　我們看一下原來以往關(guān)于節(jié)約的觀念是怎么樣？通過各種手段把原來的資源受到損害減少。只是希望我們通過各種手段減少這種損害。縱坐標(biāo)就是交通等等。這在今天講的城市范圍內(nèi)是非常非常重要的。但是，在上個世紀(jì)后20年的經(jīng)驗(yàn)，也就是從1980年開始證明這種方式并不是很有效的。因?yàn)榘l(fā)展戰(zhàn)略是從90年代初期產(chǎn)生的，采取控制的方法受到置疑這種方法對不對。這樣的情況下，美國克林頓總統(tǒng)的科技顧問曾經(jīng)說了一句名言。如果用中文來說就是“壞事減少并不等于好事增多”。這是理念上的重大變化。從狹義的節(jié)約發(fā)展成廣義的節(jié)約。我們說節(jié)能省地應(yīng)該從廣義的角度考慮。我們從節(jié)約到有效到可持續(xù)發(fā)展。原來講建筑節(jié)能，現(xiàn)在是講能源效益的節(jié)能，然后到可持續(xù)發(fā)展。這是一個發(fā)展，是從狹義的節(jié)約發(fā)展到廣義節(jié)約的跳躍。本屆中國政府提出科學(xué)發(fā)展觀和循環(huán)經(jīng)濟(jì)就是在這樣的情況下考慮問題。我們?nèi)绻淖円粋€方式怎樣才能對，我們采取增值型創(chuàng)造型的發(fā)展模式，中國就是要通過循環(huán)經(jīng)濟(jì)來創(chuàng)造財(cái)富和增值?，F(xiàn)在就是倒過來了，不是減少是增加。這就包括財(cái)政的穩(wěn)定，土地價(jià)值的提升，而不是省地省地省地，而是提升。環(huán)境投資是需要回報(bào)的，剛才第一位先生講關(guān)于奧運(yùn)是需要回報(bào)的而不是僅僅需要投入。前面我把定義和內(nèi)涵簡單的介紹一下。

　　下面說一下節(jié)能節(jié)地住宅的問題。我們原來的說這個項(xiàng)目城市的發(fā)展和規(guī)劃，到底是不是滿足循環(huán)經(jīng)濟(jì)的社會，它有一個評估模型。我們以前很多評估認(rèn)定的的挺細(xì)，我認(rèn)為是需要改進(jìn)的，我們以前是采取一元的模式，而非二元乃至多元的協(xié)同模式。我們以前說節(jié)能就是節(jié)能，但實(shí)際上這個模式在2001年前后發(fā)生很大變化，原來我們用的是日本的模式，但是現(xiàn)在日本首先變化了?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)我們節(jié)能500節(jié)水300等等，這個時候并不是同時的評估，而是對指標(biāo)對建筑的功能和舒適性、健康性的影響。我們是達(dá)到和諧的社會，什么叫和諧？和諧兩個字在某種程度上是妥協(xié)。所以你強(qiáng)調(diào)節(jié)能一定會有另一面負(fù)面的，負(fù)面的影響也要節(jié)能。另一方面我們強(qiáng)調(diào)以人為本，在這個時候又不去評價(jià)對環(huán)境的影響。所以這個評估的模型應(yīng)該是兩元，當(dāng)然第三元也是非常重要的，就是成本核算，如果沒有這個第三元什么事也做不了。所以關(guān)于這個評估模型是需要妥協(xié)的，有的時候?yàn)榱吮３诌@個資源在一定程度上是要改變?nèi)说纳盍?xí)慣。所以現(xiàn)在國內(nèi)國際的評估模型產(chǎn)生變化。這個綠色建筑評估模型，當(dāng)時政府拿出300萬來進(jìn)行評估，它是為北京奧運(yùn)做的，綠色建筑就是希望消耗最少的能源和資源。給環(huán)境和生態(tài)帶來的影響最小，同時健康舒適的建筑環(huán)境，這本身就存在一定的矛盾。以大量的能源消耗和破壞環(huán)境的代價(jià)所獲得的舒適性的“豪宅”不符合綠色建筑要求。我如果強(qiáng)調(diào)以人為本，建立豪華建筑又不能以能源消耗破壞環(huán)境為代價(jià)，這兩個之間都是要互相的妥協(xié)，否則我們結(jié)果怎么樣，我們會在原始的茅草屋中，雖然不消耗能源和資源，卻也不是綠色建筑所提倡。

　　在評估體系當(dāng)中節(jié)省能源、資源、保護(hù)環(huán)境的條例與室內(nèi)舒適性服務(wù)水平以及建筑功能的條例性質(zhì)不同，不能彼此相加或抵消。這樣的話就產(chǎn)生一個新的模型，就是日本的CASBEE體系?；貋硪院笪铱戳艘幌?，實(shí)際上把整個評價(jià)過程當(dāng)中，或者我們考慮任何建筑城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，分為兩類，一類指建筑環(huán)境質(zhì)量和為使用者提供的服務(wù)水平。另外就是L就是指能源、資源和環(huán)境負(fù)荷的付出。我們要求的質(zhì)量和我們由于這個質(zhì)量帶來的環(huán)境負(fù)荷這是需要協(xié)調(diào)的。所以綠色建筑就是我們追求消耗最小的負(fù)荷而獲取最大的生活質(zhì)量。

　　那么具體來說，我們就變成兩元而不是一元?？v坐標(biāo)就是建筑質(zhì)量服務(wù)，L就是能源資源和環(huán)境付出。假如在C區(qū)我們需要對環(huán)境需要有損耗但是有一個比較好的質(zhì)量。A區(qū)是綠色我生活質(zhì)量又好，對環(huán)境破壞最小，那么住在這個區(qū)就是最好的。所以現(xiàn)在講綠色建筑這個問題，不得不去考慮它基本的模型。下來簡單講一些住宅建筑的節(jié)能問題。這里我想提醒一下，建筑節(jié)能指標(biāo)和綠色建筑的指標(biāo)并不完全一致，甚至有矛盾之處。現(xiàn)在往往把這兩件事情混在一起。我們說綠色建筑強(qiáng)調(diào)自然采光，通風(fēng)和加大迎光面以便有可能利用太陽能等。但是這樣就會增加窗墻比和體形系數(shù)，不利于節(jié)能。如果我們要想提出維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫性能就會提高造價(jià)，這個造價(jià)就會混在房屋建設(shè)當(dāng)中去。關(guān)于建筑節(jié)能南北方有區(qū)別。北方抓冬季供暖期節(jié)能，南方抓夏季空調(diào)期節(jié)能，過渡區(qū)應(yīng)尊重地方的習(xí)俗，我們要強(qiáng)調(diào)人與自然的協(xié)調(diào)，比如太陽能等等。同時還有一些合理健康方式的引導(dǎo)。下面講節(jié)地的問題。建筑部的部長寫了一篇東西，關(guān)于城鎮(zhèn)的問題。節(jié)地的問題是比較重要，我個人認(rèn)為節(jié)地問題主要是宏觀問題。主要是解決城鄉(xiāng)二元化體制。不是說我是不是減少樓間距。搞一些綠化等等。我認(rèn)為這些是需要的而不是必須的。城市化是需要一定數(shù)量的耕地，應(yīng)該提出一個城市化用地和農(nóng)村用地的發(fā)展比例。比如我們提高糧食單位產(chǎn)量，實(shí)際上這個就是釋放這個用地過程。從今天開始，去年大家都知道由商會和一些機(jī)構(gòu)出了一些報(bào)告，這個報(bào)告是按季度出，一個季度一個主題。這里一個是量的問題。我們房地產(chǎn)開發(fā)商如果影響國家糧食增加這是不允許的。第二要回答的問題就是價(jià)格的問題。但是非常遺憾，現(xiàn)在還不能如期的發(fā)布。因?yàn)閿?shù)據(jù)很出乎大家意料之外。所以城市住宅的節(jié)地問題和住宅市場結(jié)構(gòu)開發(fā)模式有關(guān)，我很早就思考這個問題，這個住宅節(jié)地問題是和房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)模式有關(guān)系。比如我們開發(fā)模式是全片小區(qū)開發(fā)，這個模式進(jìn)行了十五年，這個弊端早已經(jīng)出現(xiàn)了。不管你是普通住宅，還是經(jīng)濟(jì)房，這樣大的小區(qū)它不是一個城鎮(zhèn)，如果繼續(xù)發(fā)展下去，我認(rèn)為肯定會出現(xiàn)問題。我在1999年在深圳住交會就提出來這個問題。應(yīng)該更多地去研究采用城市內(nèi)既有住宅的置換，提升的辦法解決住房問題，不一定非要新建小區(qū)，更多的是通過二手房的租賃、置換等方式解決。最近北京提出來，解決住宅的開發(fā)問題當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)采取微循環(huán)，這個例子在發(fā)達(dá)國家是有例可循的。還有一個非常重要的，大家可能注意到，開始有一些個研究人員說這個事情。我們原來提出來十五規(guī)劃，這個已經(jīng)進(jìn)入十五規(guī)劃當(dāng)中一個數(shù)據(jù)。就是在十五計(jì)劃的最后一年，我們住房持有率要達(dá)到900甚至達(dá)到1000，每人擁有一戶設(shè)備相對齊全的房子，我覺得這個事情值得商榷。我們看一下發(fā)達(dá)國家更強(qiáng)調(diào)商品房的持有率下降。比如美國在住房白皮書當(dāng)中是強(qiáng)調(diào)租用者增加，持有者減少。德國這么發(fā)達(dá)的國家，住房的持有率在420這個是值得我們考慮的。你不斷增加增加增加，開發(fā)開發(fā)開發(fā)，新建新建新建。就會導(dǎo)致房價(jià)的問題，經(jīng)濟(jì)泡沫的問題。我們說一下住房租金不影響新建房價(jià)的問題，新建部分的房價(jià)是受現(xiàn)有資金的影響。這一點(diǎn)我覺得順馳做得不錯的。而中國不受這個影響而是受開發(fā)商賣新房能夠賣出去賣不出去的影響。所以我覺得已經(jīng)批準(zhǔn)成片大規(guī)模的發(fā)展項(xiàng)目不應(yīng)當(dāng)建新城、建小區(qū)。使住宅建設(shè)和城市化接口，在城郊大量建住宅小區(qū)必定造成占地問題和交通問題，這一點(diǎn)需要考慮。其實(shí)我們國家平均年限是30年，我們土地都搞了70年，住宅平均使用年限是30年。比如奧運(yùn)拆掉一些80年代，不是說沒有使用價(jià)值了，而是沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。這個應(yīng)當(dāng)很好的協(xié)調(diào)。尤其在開發(fā)城市金融區(qū)等等，一定考慮你這個建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值一定要協(xié)調(diào)。否則最后還是要無情地拆掉。這就會造成很大的資源浪費(fèi)。最后我講一些關(guān)于節(jié)水的問題。由于我國水資源分布不平衡，應(yīng)該分為豐水區(qū)、多水區(qū)、過渡區(qū)、少水區(qū)和缺水區(qū)。我注意到順馳都是住宅名字與水有關(guān)。其實(shí)節(jié)水的問題我就不詳細(xì)說了。河和湖水的利用率，這之間是有矛盾的，也是一個二元的關(guān)系。節(jié)水率并非越高越好，提高節(jié)水率而是要求污水回用率，需要采用較高的處理技術(shù)，將會增加成本影響水價(jià)、應(yīng)當(dāng)選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)的平衡點(diǎn)。我就拿天津的藍(lán)水假期為例，這個一直探討水的問題。

　　下面講一些企業(yè)進(jìn)步的事情。來之前順馳也和我溝通過這個事情。我覺得2005年企業(yè)的優(yōu)勝劣汰開始而且會加速更加激烈。以往是靠圈錢圈地現(xiàn)在是不太可能了?；旧鲜沁@么兩個趨勢。一個是企業(yè)以做大和做強(qiáng)，年開發(fā)量和銷售總額成了競爭指標(biāo)。從去年開始比如民營企業(yè)當(dāng)中以順馳集團(tuán)為代表，萬科，世茂集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)等為代表，都以銷售總額在100億上下為目標(biāo)。這個事情是好事情嗎？我認(rèn)為是好事情。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)之后，現(xiàn)在房地產(chǎn)不是4萬多家，而是兩萬多家了，這是在經(jīng)過去年宏觀調(diào)控之后呈現(xiàn)的。即便是這樣，我們中國最大的企業(yè)年開發(fā)量也不能覆蓋總開發(fā)量的500以下。就算你做得最大年開發(fā)量都是在500以下。而在香港前十名加在一起是占在年開發(fā)量500以上。另外一個趨勢，就是大型開發(fā)企業(yè)的形成會提高房地產(chǎn)企業(yè)的集中度，競爭房地產(chǎn)市場的占有率從不足10走向100，已經(jīng)開始了。最后我想說一下，中國住宅建設(shè)在進(jìn)入2005年將逐步從勞動密集型產(chǎn)業(yè)，提升過渡到資源節(jié)約型產(chǎn)業(yè)。