魏紀(jì)中：奧運城市形象提升與地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　魏紀(jì)中(北京2008奧組委執(zhí)行委員、原中國奧委會秘書長)

　　演講的主題：奧運城市形象提升與地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　魏紀(jì)中(北京2008奧組委執(zhí)行委員、原中國奧委會秘書長)：各位來賓，各位媒體的網(wǎng)友。我本身以排球運動員出身，搞了40年奧林匹克然后搞了7年體育產(chǎn)業(yè)。我們集團(tuán)本身也搞房地產(chǎn)，我們現(xiàn)在從復(fù)合房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)向在中等城市搞區(qū)域開發(fā)。我們給大家介紹一些所謂奧運經(jīng)濟(jì)的作用。它本身并不給一個舉辦城市或者一個舉辦的企業(yè)帶來大或小的影響，這種影響可能是正面的，可能是中性的也可能是負(fù)面的。一般來講根據(jù)我們從時政的角度來看，各個舉辦奧運會的城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況來看，應(yīng)該說對于那些正在發(fā)展中的城市和地區(qū)，機(jī)遇很大。對于已經(jīng)發(fā)達(dá)的城市機(jī)遇相對很小。另外這個奧運的經(jīng)濟(jì)有兩大塊，一個是城市基本建設(shè)，一個是市場開發(fā)。

　　這兩大塊兒完全靠市場機(jī)制，作用是有限的，因此脫離政府的主導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)，這政府可能是中央政府也可能是區(qū)域政府也可能是城市政府。舉例，美國辦過兩屆奧運會，這兩屆奧運會對于美國的經(jīng)濟(jì)對于這兩個城市的經(jīng)濟(jì)沒有什么影響。相反的亞特蘭大奧運會給世界一個過度商業(yè)化的印象，從另外角度講1988年漢城奧運會對韓國有很大的影響是正面的?，F(xiàn)在你去漢城，有一半邊的漢城是靠奧運會起來的，韓國幾個大的企業(yè)集團(tuán)走向世界完全靠奧運會推出去的，巴塞羅那1992年辦奧運會，現(xiàn)在西班牙，以巴塞羅那東海岸為旅游帶，它主要靠1992年的奧運會推出去的。因此說奧運經(jīng)濟(jì)它對于不同城市的發(fā)展，會有不同的作用。那么對于某一個城市的發(fā)展，你不同的做法也可能產(chǎn)生不同的作用。

　　我舉例子來說，北京辦奧運會，就我個人認(rèn)為，它是采取配套補(bǔ)墻的做法。因為主要的地方其是放在北京和經(jīng)濟(jì)社會比較發(fā)達(dá)的地方，北部并沒有放在南部。只不過是放在北部讓某些功能更加齊全。這是一種做法。另外的一個做法就是完全放在一個新的發(fā)展區(qū)。漢城、巴塞羅那、悉尼、雅典都是采取第二種做法。它并沒有采取增強(qiáng)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的功能。對于我們房地產(chǎn)商來講第二種做法你的前途更大。因為發(fā)展起來是一個整片新區(qū)。第一種做法空間很小競爭更加激烈。我們集團(tuán)沒有介入房地產(chǎn)的開發(fā)。為什么？很簡單，第一本公司實力不大，而且建奧運村，投資過大，拉鋸的時間太長。第二，奧運村整個功能要求和我將來預(yù)售的房地產(chǎn)有一定的矛盾。奧運村里要求一視同仁到2008年在一個已經(jīng)發(fā)達(dá)的地區(qū)你再出售房地產(chǎn)你應(yīng)當(dāng)傾向于個性化，這兩個不能統(tǒng)一，北京市還沒有拿出一個統(tǒng)一的意見，我們認(rèn)為參與會風(fēng)險很大。因此我們說在同樣的城市里有不同的做法，它也可能產(chǎn)生不同的作用。

　　那么現(xiàn)在對于天津來講，天津一個奧運會的賽區(qū)，足球比賽將在天津舉行。天津正在興建一個標(biāo)準(zhǔn)化的足球場。第二，天津靠近北京，因此，天津應(yīng)該是北京奧運會一些物質(zhì)支持點。天津也是北京奧運市場一個有機(jī)的組成部分。這些優(yōu)勢都是天津可以充分利用的。但是全世界所面對的一個問題就是對于體育設(shè)施投資量很大，用后怎么辦？這個問題應(yīng)該說在全世界都沒有解決好。我舉一個悉尼的例子，悉尼為了辦奧運會，在它的城市集中蓋了一批體育設(shè)施，它曾經(jīng)想在奧運會以后利用它的體育設(shè)施，把這個新區(qū)做起來。結(jié)果，三年做不起來，為什么說三年沒有做起來？第一它住體育場不得不賣。在它那個地區(qū)法國投資新建的酒店，住客率只有40，悉尼政府不得不改變它的計劃。它也開始意識到一個新的現(xiàn)代化的體育設(shè)施完全靠它本身的功能，即使是多樣化的功能也很取得預(yù)想的效果。因此，它必須改變它周圍地區(qū)的布局。

　　2003年底悉尼政府作出一個新的決定，把這個地區(qū)由體育轉(zhuǎn)向會展，體育只是會展的配套，然后完成一個新的開發(fā)。也就是凡是國外有新的投資到它的地區(qū)，就是到這個地區(qū)，只有這個地區(qū)有優(yōu)越的條件。這樣的話現(xiàn)在這個地區(qū)開始有了扭轉(zhuǎn)。我們所說扭轉(zhuǎn)有什么標(biāo)志說明它有扭轉(zhuǎn)。第一飯店的住房率提高接近700。第二原來蓋的奧運村賣不出去的房子經(jīng)過改造以后現(xiàn)在已經(jīng)銷售出去800多。也就是說，用一種新的觀念，對于進(jìn)行一個新區(qū)的建設(shè)特別是在發(fā)展中對于新區(qū)的建設(shè)，只要把定位定準(zhǔn)了就可能取得比較好的效果。雅典把它的奧運村建在雅典比較不發(fā)達(dá)的地區(qū)，它在那個地區(qū)把奧運村建成為低收入者提供住房。然后由于有一批經(jīng)濟(jì)適用房所以周邊商業(yè)設(shè)施全部起來了。然后就會有其他的開發(fā)商愿意到那里去投入。因為它利用奧運會有一些配套設(shè)施起來了。因此我覺得從一個城市的發(fā)展根據(jù)歷屆奧運會的經(jīng)驗，政府在這里邊是起了很重要的作用，因為整個城市的定位，城市的提高是靠政府而不是單純的靠市場。在一定程度上有的時候靠市場是失靈的。

　　那么今天開這個研討會，我看在座的一些關(guān)于城市建設(shè)的專家都來了，我不是什么專家，但是我根據(jù)我經(jīng)營六年房地產(chǎn)業(yè)的體會，就是一定不能按照正常的規(guī)律去走。因為經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時候，以前所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理論都會失靈。不管你是誰。所以不斷有新的理論出現(xiàn)。因此我們原來搞房地產(chǎn)開發(fā)我們是復(fù)合性的開發(fā)，也就是說按照奧運村的功能要求，我盡量放開我所建的社區(qū)，現(xiàn)在所有的開發(fā)商大家都是為了創(chuàng)造這么美好的環(huán)境，所以你再發(fā)展還要再創(chuàng)新。因此我們過渡到現(xiàn)在為中等城市，我們只做中等城市。我們做過武漢、佛山、貴州、鞍山等等。這是中等城市一個局部的發(fā)展區(qū)。所以這樣我覺得對于天津市來講奧運的機(jī)遇肯定是大于挑戰(zhàn)的。問題就在于你如何利用這樣一個機(jī)遇。你要把這個機(jī)遇利用好，取決于兩點。第一點就是本身的規(guī)劃。第二點你還要根據(jù)奧運會所可能產(chǎn)生的一些新的需求，這些新的需求不會是突然而至的，必然是群眾里面潛在的需求，利用奧運的機(jī)遇提前爆發(fā)出來，根據(jù)這個需求來調(diào)整你主觀上的觀點，來進(jìn)行微調(diào)，我覺得這樣就會把挑戰(zhàn)變得越來越小。從一個政府來講就是避免過渡投資，避免透支。對于企業(yè)的挑戰(zhàn)就是一定要把你的成本和收益算好，這樣不會影響長遠(yuǎn)的發(fā)展。本人外行就講這一點不成熟的意見供大家參考。